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旅游经营管理

度假酒店的运营模式探讨

发布日期:2016-10-13
度假酒店
 
  从经济角度来说,度假酒店的核心目的在于获得经营成功。由此,运营模式是度假酒店的重要内容。我们认为,度假酒店的运营模式需要重点关注以下几方面:
  1、要关注成本投入与产出效益的合理
  在旅游规划设计中,要从建筑工程、环境工程等方面控制成本投入。首先应考虑度假酒店建筑的实用性,其次才是景观性,不要一味盲目的追求建筑风格的独特性,而忽略实际经营的有效利用。
  2、要构建合理的租售配比
  酒店的销售模式一般分为常规销售和产权销售。为降低经营风向,我们认为在保证酒店功能性前提下,应尽可能降低持有比例,按照“地块内适建客房数量―酒店经营最佳状态客房数=销售数”计算,构建合理的租售配比。其中一部分进行产权式销售,即售后签订回租经营合约,合理控制回租比例及租金成本,适当增加回租运营策略,以每年使用天数划分不同档位,提供不同服务和回报,形成良好资金链。持有部分进行多方面功能划分,保证酒店的服务标准和多方面配套功能。
在这种模式的带动下,酒店管理完全可以超越经营型本身,与度假物业结合起来,以客房、公寓、商铺、会所别墅、会员卡含房产使用权等为主,形成一个大型酒店带动旅游房产销售的格局。
  3、要重视整体发展与分期建设的协调
  一方面,为保证主题的突出,风格的协调,其开发建设必须遵循旅游规划的要求,坚持整体性的原则和理念,避免出现相互影响、相互矛盾的负关系面开发效果。另一方面,考虑到项目投资和开发时序的因素,项目区的开发也要注重近期建设项目的独立性,全面开花的开发建设是不现实的,“独立开发,滚动建设、兼顾整体”应该是度假酒店建设的主导思路。因此,要在大地块的区划基础上具体安排项目的空间布局和开发时序,从整体上对各个项目的独立发展进行规范。
  4、要重视酒店产品与目标市场的对接
  一方面,虽然定位为度假酒店,但并不代表就是提供纯粹的度假产品,而是要充分研究酒店所处的区位与环境,如果其市场是多元化的,就必须兼顾商务会议等其他功能。另一方面,要根据淡旺季市场需求的变化,灵活地运用价格杠杆进行促销,最终实现酒店经营效益的最大化。
  5、要重视度假酒店与旅游景区的联动
  度假酒店往往建设在著名的旅游城市郊区或旅游景区中,因此中高端游客是度假酒店需要重点关注的市场。同时,酒店的度假人群对旅游景区也有着游览的需求。所以,应与所在地各主要旅游景区建立良好联系,实现经营上的有机互动,这将有利地促进度假酒店的整体发展。
  6、要重视重大活动对与酒店经营的促进
  具有良好影响的国内、国际重大活动的举办对于提高酒店的知名度具有重要的推进作用。如博鳌索菲特度假酒店,由于每年举办博鳌亚洲论坛而声名远扬;三亚喜来登度假酒店因为连续三年举办世界小姐赛事而名扬中外。因此,度假酒店要充分利用区域配套,积极申办相关的重大活动,必将有力促进酒店的整体经营发展。

度假酒店

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度假酒店的运营模式探讨
度假酒店
 
  从经济角度来说,度假酒店的核心目的在于获得经营成功。由此,运营模式是度假酒店的重要内容。我们认为,度假酒店的运营模式需要重点关注以下几方面:
  1、要关注成本投入与产出效益的合理
  在旅游规划设计中,要从建筑工程、环境工程等方面控制成本投入。首先应考虑度假酒店建筑的实用性,其次才是景观性,不要一味盲目的追求建筑风格的独特性,而忽略实际经营的有效利用。
  2、要构建合理的租售配比
  酒店的销售模式一般分为常规销售和产权销售。为降低经营风向,我们认为在保证酒店功能性前提下,应尽可能降低持有比例,按照“地块内适建客房数量―酒店经营最佳状态客房数=销售数”计算,构建合理的租售配比。其中一部分进行产权式销售,即售后签订回租经营合约,合理控制回租比例及租金成本,适当增加回租运营策略,以每年使用天数划分不同档位,提供不同服务和回报,形成良好资金链。持有部分进行多方面功能划分,保证酒店的服务标准和多方面配套功能。
在这种模式的带动下,酒店管理完全可以超越经营型本身,与度假物业结合起来,以客房、公寓、商铺、会所别墅、会员卡含房产使用权等为主,形成一个大型酒店带动旅游房产销售的格局。
  3、要重视整体发展与分期建设的协调
  一方面,为保证主题的突出,风格的协调,其开发建设必须遵循旅游规划的要求,坚持整体性的原则和理念,避免出现相互影响、相互矛盾的负关系面开发效果。另一方面,考虑到项目投资和开发时序的因素,项目区的开发也要注重近期建设项目的独立性,全面开花的开发建设是不现实的,“独立开发,滚动建设、兼顾整体”应该是度假酒店建设的主导思路。因此,要在大地块的区划基础上具体安排项目的空间布局和开发时序,从整体上对各个项目的独立发展进行规范。
  4、要重视酒店产品与目标市场的对接
  一方面,虽然定位为度假酒店,但并不代表就是提供纯粹的度假产品,而是要充分研究酒店所处的区位与环境,如果其市场是多元化的,就必须兼顾商务会议等其他功能。另一方面,要根据淡旺季市场需求的变化,灵活地运用价格杠杆进行促销,最终实现酒店经营效益的最大化。
  5、要重视度假酒店与旅游景区的联动
  度假酒店往往建设在著名的旅游城市郊区或旅游景区中,因此中高端游客是度假酒店需要重点关注的市场。同时,酒店的度假人群对旅游景区也有着游览的需求。所以,应与所在地各主要旅游景区建立良好联系,实现经营上的有机互动,这将有利地促进度假酒店的整体发展。
  6、要重视重大活动对与酒店经营的促进
  具有良好影响的国内、国际重大活动的举办对于提高酒店的知名度具有重要的推进作用。如博鳌索菲特度假酒店,由于每年举办博鳌亚洲论坛而声名远扬;三亚喜来登度假酒店因为连续三年举办世界小姐赛事而名扬中外。因此,度假酒店要充分利用区域配套,积极申办相关的重大活动,必将有力促进酒店的整体经营发展。

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