020-39388591    18675872398
  • 旅游综合体落地策划
  • 温泉旅游主题化-中山项目
  • 水上游乐全季化
  • 景区升级度假化
  • 海森文旅(旅游策划公司)担纲中国首家地心文化主题公园的旅游规划、旅游策划以及旅游规划设计
  • 打造康养度假新高地(明月山项目)
旅游规划设计

投资商怎样开发旅游项目第3页

发布日期:2017-06-20
       旅游产品及产业的特殊性

旅游项目投资,与其他产业的投资有较大的产业差异,这是由旅游产业及旅游产品的特殊性决定的。

旅游产业及旅游产品的特殊性概括为五方面:  

第一,主要资源的政府所有  

具备独特性的自然资源与历史文化资源,已经由风景名胜区、自然保护区、国家森林公园、国家地质公园及文物保护单位等模式,全部纳入了国家的法律保护,资产归国家所有。更为重要的是,在法律上,风景名胜资源和文物保护单位的经营权,是不可转让的。因此,旅游资源中最重要的资源,不能进入市场流通。我们称之为旅游产业投资的“资源限制”。  

第二,资源保护与旅游开发的矛盾  

生态保护与文化文物保护,是对不可再生资源的保护,是可持续发展的基础。因此,旅游开发不能破坏生态与文物,这是一个不可动摇的基点。  
问题并不是不保护生态与文物,而是在保护基础上的开发,因为受到体制、部门利益、保守理念的制约,都借用了“保护”之名来抗拒合理的开发利用,特别是由社会投资参与的开发。  

第三,旅游目的地的区域性与旅游项目的区域依赖性  

目的地一般不可能由单一企业独立开发,而单一项目必须依赖于整个目的地系统开展营销与经营。目的地是区域复合系统,必须由政府进行协调统筹;即使开发商进行区域旅游整体开发,仍然需要政府的直接参与和协调统筹;目的地系统中包括了多行业的要素组合,多环节的企业互动,其市场机理与整体战略构架推进,没有政府的强有力运作,是实现不了的。  

旅游项目,无论是景区、宾馆、还是其他类型的项目,都是目的地系统中的一部分,企业不可能超越目的地去开展运作,也不可能代替目的地进行营销推广,只能在目的地系统内部形成市场合作结构,借助目的地整体营销,开拓项目的市场。这样,旅游项目投资,就形成了对区域的整体运作的深度依赖,这有时成为有利因素,但更多的时候是不利因素,因为自主运作的空间太小,企业发展受到限制。  

第四,跨行业的综合复杂性  

旅游不是一个单一行业,我曾经将旅游相关行业划分为八类十三个:  

1)游憩行业:包括景区、公园、娱乐区、游乐区、主题公园、体育园区、康疗区、旅游商业区等的经营管理和运作的行业;   
2)接待行业:宾馆、饭店、餐饮、会议、展览等。   
3)营销行业:旅行商务行业、旅游媒介广告行业。主要是旅游营销渠道方面,包括旅游文件、旅游广告等等相关的方面;   #p#分页标题#e#
4)交通行业:公路客运、铁路客运、航运、水运等。   
5)建设行业:园林绿化、生态恢复、古建、艺术装饰等建筑行业。   
6)生产行业:车船交通工具生产、游乐设施生产、土特产品加工、旅游工艺加工、饭店用品生产。   
7)商业行业:旅游购物商业、购物休闲商业等。   
8)旅游智业:规划、策划、管理、投融资、景观设计等咨询行业。  

第五,多环节配合的服务消费特性  

出游过程需要媒介、旅行社、运输、宾馆、餐饮、景区、商业、娱乐多个环节系统紧密配合,形成全游程消费的服务整合,是一个多环节服务链。游客对旅游的评价,不是仅仅局限于景观本身,而是对整个服务链的评价。因此,旅游产品的营销与业绩,相互依赖非常强,需要服务链各个环节的提升与质量保障。对于旅游项目投资,对其他环节的服务依赖,成为无法自主控制的重要风险。  

第六,异地预先销售与本地现场消费的结构  

“异地预先销售”,是指游客购买旅游产品,一般都会通过旅行社进行预定,并且,游客在客源地购买,在目的地进行游憩时,才实现了产品的消费,也才真正实现了产品的销售。  
这是旅游产品最重要的特点,这一客源地与目的地之间的时空差异,决定了旅游产品营销与经营的模式,与其他产业的产品有了巨大的差别。  

当然,有一部分游客也将当场购买,当场消费,比如景区的自助游客,本地化游客等。但大多数游客采用预购模式。  

第七,资源的独特性不等于产品的独特性  

旅游的资源(包括自然与文化资源)越独特,其价值越大,吸引力越大。但是资源不等于产品,真正构成游客吸引力的,是产品的吸引力。在这个结构里,资源如何转化为产品,是旅游产品设计的关键。  

很多投资商不明白产品吸引力与资源吸引力的差别,以为只要有好的吸引物资源,修修路、建一个宾馆,就可以达到经营目标了。这种错误的认识,是因为对游客出游心理、游客旅游需求的结构不了解造成的。  

作为旅游产品,最重要的不仅仅是吸引物本身,还必须形成全面满足游程时间内旅游生活的综合需求,满足游憩过程的审美与快乐过程延伸预组合的需要。这包括在某一个产品消费的游憩过程内部,也包括整个完整游程区段。 

第八,市场需求具有多样性,同时随时代而变化  

游客对旅游产品的需求,具有非常多样化的细分。我们把出游活动,都叫做旅游,而实际上,出游的目的差异很大;人群有多少种,差异就有多大;在同一游程中,不同的游客,也有着完全不同的需求。希望一个旅游产品满足多样化市场的需求,这对产品提出了很高的开发要求。  #p#分页标题#e#

另一方面,市场的需求,随时间的推移,有着非常大的变化。特别是中国社会,处于快速致富的过程之中,生活水平、时尚趋势、文化开放都快速变化,因此,游客需求也在快速转换之中。这对产品的游憩方式及市场定位,都提出了不断调整提升的要求。  

       旅游产品及产业的特殊性

 

 

第九,自助化趋势与深度服务化趋势同时并存  

游客中却出现了两种差异很大的消费趋势:一种是自助旅游的趋势,一种是服务深度化要求的趋势。自助者,喜欢自主决定游憩过程,对于深度的精细的服务,不会过多的要求,相反,他们会自己寻找新的游乐,从社会与自然的丰富性中得到需求的满足。  

另外一种趋势,就是对服务深度化和精细化的要求。这种趋势,要求旅游服务更加符合游客的多样化需要,服务水平、服务方式、服务过程达到更高的水准。这两中趋势,在旅行社产品中,表现为自助与豪华游,在饭店中表现为经济型连锁与高星级。   

第十,可进入性门槛与可持续性要求都越来越高  

容易开发的景区,基本上被开发了,留下的资源独特的项目,一般都在交通不便的地区,可进入性很差,必须进行大规模的交通道路投资,才能够达到观赏的目标,这就是进入性的门槛。  

对于游乐项目也是同样,大量的游乐、娱乐、休闲项目在各个大城市的周围已经很多,投资一项休闲游乐项目,如果没有独特性,没有规模,没有完善的配套设施,就很难打开市场。这就大大提升了项目的进入门槛。  

另一方面,由于竞争加剧,游客可选择的项目太多,一个项目如果三年不变,就会成为陈旧的产品,很快就门可罗雀了。因此,持续经营的压力很大,要求对产品不断进行更新。  


       旅游投资的主要特征

  

 

投资旅游,与投资工业、能源、高科技、房地产等有很大的区别,这是由旅游产业和旅游产品的特殊性决定的。总体来看,旅游投资有五大特征:  

第一,高投入与持续回报的投入产出特征  

旅游从原来的低门槛逐渐发展到目前的中高门槛,预计未来旅游投资的门槛会进一步提高。门槛的提高,是由于进入性投资的加大,竞争加剧及竞争环境的国际化。  
对于旅游项目而言,高额度的资本投入,并不能产生快速的回收,因为旅游是一个持续回报的长效投资产业。这对于中国的民营资本来说,非常难于接受,因为他们已经适应了快速投资,快速回收的短平快投资理念。  #p#分页标题#e#

旅游投资,涉及项目的综合性、复杂性、服务性,由于旅游产品的创意空间很大,因此,结合资本投入力度、回报率要求等投资商自身因素,就形成了旅游商业模式上的巨大差异,这也就是我们在旅游整个投资中间强调的杠杆运作方法的原因,试图用几千万资金去搬动几个亿的杠杆。  

我们在旅游营运策划中,提出了“五重杠杆运作模式”,其目的,就是突破高投入与慢回报之间的矛盾。五重杠杆包括政策杠杆、规划杠杆、营销杠杆、土地杠杆、融资杠杆。运用杠杆,旅游项目投资可以达到低投入高回报的效果。 

第二,旅游产业链整合与多产业整合特征  

旅游项目投资,已经脱离单一项目投资的时代,越来越多的投资商,着眼于区域整体投资,力求整合旅游产业链,整合多元产业,寻求综合收益的最大化。这是旅游投资发展的趋势,也正在成为旅游投资的特征。  

由前述的八大类别行业,基本形成了产业链。  

旅游产业链的延伸,与城市景观、房地产、小城镇、休闲娱乐等等深度结合,产生了一个整体的、互动的结构,一个大的构造――我们称之为“泛旅游产业”。  

一是与旅游直接相关的产业:宾馆酒店业、餐馆业、运输业、文化业、娱乐业、体育业、保健美容疗养业、博彩业、会展业、生态与观光农业、加工工业、技术产业;二是综合提升的产业:旅游与其相关联的目的地的结构导致了旅游整合而形成的相关结构,其中第一是旅游房地产业,以度假结构为依托,第二居所和第三居所等所体现的旅游度假酒店、旅游公寓、别墅区等等形态,将旅游与房地产相结合的旅游房地产业;第二种是城市游憩型商业,如步行街、SHOPPING MALL、中央游憩区(典型的如上海的新天地、北京的三里屯、什刹海等)是城市休闲的核心区及旅游小城镇,这就把旅游的产业链与城市经营、城市运营结合在一起,也就是把旅游和城市名片的打造、城市旅游、城市周边旅游、景区旅游结合在一起,形成整个以旅游产业为依托的城市经营的理念。  

第三,旅游资源的资本化流通存在法律制约  

旅游资本,最基本的是风景资源与文化资源。但是,这些最好的资源,因为《风景名胜区管理条例》和《文物保护法》,已经成为不可转让的资产,其经营权,也不允许流通。这就是我们所说的“旅游资本流通的法律制约”或“旅游资源资本化的障碍”。  

如果没有将风景与文化资源资本流通化,银行的抵押贷款等行为就没有法律依据。而作为资本投资、作为入股的依据就没有法律依据。作为一个产业而言,最基本的资本确认都缺少法律依据,这个产业就是法律投资环境不健全。  #p#分页标题#e#

这就造成企业上市的障碍、旅游企业与民营资金合作的障碍。在市场趋势下,应该对经营权放开流通,这一流通的经营权,完全可以成为旅游资本,实现资本应有的效应,包括作为出资的本金、融资的抵押、上市的权益、流通的要素等等。  
在旅游资源经营权上,我们可以细分为四项权益:  
管理权:进行经营管理的权力;  
门票收益权:经营收益的核心利益;  
开发权与招商权:即按照规划进行自主开发或招商开发的权力。  


       旅游投资理念

  

 

1)四先定律理念  
第一,先进行产品策划,再编制规划,而非先规划后策划;  
第二,先通过规划,再获取建设用地,进而建设;而非盲目建设,或搞四边工程;  
第三,先签定旅游特许经营权,再锁定核心地块,进而获得相关资源权益;以区域旅游资源锁定为前提,核心地块为关键;  
第四,先设计商业模式(运作模式),再投入资金;以明确的投资评价为前提,极其清晰的把握投资运作思路,找准盈利点和运作方式狠下功夫。

2)杠杆运作理念  
我们在旅游营运策划中,提出了“五重杠杆运作模式”,其目的,就是突破高投入与慢回报之间的矛盾。  

规划杠杆:通过旅游总体规划修编,编制详细规划,把项目在国际、全国、区域的定位大大提高,通过协调好的高规格评审会议,可以进行大规模的炒作,产生出巨大的影响,为融资、招商、旅游营销、土地升值提供巨大的支持;   

政策杠杆:旅游为政府提供了一个极好的政治操作平台――以绿色GDP 政绩观为指导,调整城乡产业结构,形成新时代下经济发展的新思路、新理念;通过政绩策划,形成以旅游开发为依托进行政绩打造的具体方案,最大程度的影响地方党委与政府,形成党委与政府全力支持旅游开发的决定,从而要求政府给予旅游开发的最大优惠条件(低价资产收购、税费减免、申请扶持资金等);   

营销杠杆:造势炒作、全面进行景区管理提升和科学营销,形成现金收入的高速增长,一方面改善经营业绩,另一方面,给银行融资,土地价值提升,投资商追捧提供坚实的证据;以营销造成的人气旺、收入提升、效益好的形象,可以很好的实质性的撬动融资和招商引资;  

土地杠杆:以低价获取的景区周边土地为核心资产,通过以上三重杠杆的运作,实现土地的大幅升值,以商业房产、旅游房产等方式,实现最大的资产收益;  #p#分页标题#e#

融资杠杆:融资和招商引资,是运作本项目最重要的杠杆;该杠杆关键是依托收购兼并、政府优惠、低价获取大量资产,以前述三重杠杆为手段,产生资产大幅升值的市场评价,以现金流量增长的事实,支持对融资及招商引资项目未来收益的美丽包装,从而实现大规模融资,高价出让资产的目的。  

3)产业整合链的理念  

以泛旅游产业为依托,进行产业链延伸的整合运作,是旅游项目运作的重要理念。所谓泛旅游产业,是指超出观光、休闲、度假等传统旅游概念的更加泛化的旅游产业概念,其内容还包括会展、运动、康体、娱乐等等,产业链连接到餐饮、运输、酒店、商业、农业等等。  

泛旅游产业具有极大的区域聚集和经济带动作用,往往会带动一个区域的城市化进程,形成游憩区、度假区、会展区、娱乐区、步行街区、购物游憩区、及旅游小城镇等等,推动区域型旅游房地产和商业房地产发展。因此,泛旅游产业被广泛用作为提升城市功能,推动城市经营的有效手段。 


       旅游项目开发模式与流程

  

 

开发旅游项目,就是开发旅游产品,即通过创意策划、规划、建设、人力资源配置、服务管理、营销推广,形成旅游产品的运作经营。  

目前国内的旅游产业中存在着一个最大的问题,就是产品的全面过时。因此,我们称现期的旅游产业为“一个产品全面过时的朝阳产业”。  

提到产品的过时问题,必然涉及到游憩方式更新换代的问题。游憩方式更新在九十年代以后发展特别快,目前正处在从传统观光型向休闲度假型过渡的中间阶段。人们对于好玩与不好玩、怎么个玩法、怎么个娱乐法、怎么个休闲法已经有了一种非常高的要求,已经产生出完全多样化的需求。  

1、旅游资源开发的历史  
旅游项目开发,可以从旅游资源开发的历史过程中,找到进化的印记:  
1)原始资源利用期:80-90年,圈起来收门票与初步接待;  
2)资源开发起步期:90-95年,基础设施建设与观赏旅游;  
3)资源开发转轨期:95-08年,观赏旅游全面开发与游乐休闲产品形成;  
4)资源深度挖掘期:2004-2015年,情境设计与体验旅游;  
5)后资源开发期: 2015-、休闲度假与生活方式。  

旅游的发展,形成了从原始资源直接利用,到与资源之间越来越远的关系。越来越多的人为思路和人性化的理念化的东西,成为旅游发展的重要方向。#p#分页标题#e#

2、旅游项目开发模式 

旅游项目开发的内容和模式很多,小可以小到一个游乐设施;大可以大到一个片区、大到一个城市,一个旅游目的地整体。只要有一个主题可以持续性地开发运作,我们都可以把它看作一个项目来进行。我们从不同角度大致用七个类别来划分旅游开发的模式,只做为开发的初步分类: 

1)自发与自主  

自发开发模式:自行策划、管理处、投资商,比如说一些农家乐项目; 

自主开发模式:专业策划、管理处、投资商,自主的开发相对有策划和规划。 

2)主动与被动 

选点开发模式:比如野生动物园,在大连做了一个,在昆明再做一个,完全可以主动选点。 

招商开发模式:通过政府或投资人招商的模式。有土地、有资源,招进一些投资人进入开发,这是相对被动的一种开发模式。 

3)开发区域结构  单一项目开发模式; 

成片整体开发模式; 

目的地整体开发模式; 

4)开发投入时序 

滚动开发模式:持续小资金投入开发; 

分期开发模式:阶段性投资开发; 

一次性完成开发模式:先开发完成再开放; 

5)产业多元性 

单一开发模式:单一产业的产品项目; 

综合开发模式:多种产业结合,复合产品结构; 

6)土地利用性质 

游憩区开发模式; 

旅游房地产开发模式; 

旅游城镇开发模式; 

7)与市场的关系 

近郊型项目开发模式; 

远郊型项目开发模式; 

区域型项目开发模式; 

全国型项目开发模式; 

国际型项目开发模式; 

3、旅游项目开发的前期工作流程 

近年来,旅游项目投资开发形成了热潮,大量民营企业进入旅游业,但对于如何规范高效的进行投资与开发,大多数企业没有遵循旅游产业的规律,甚至出现了“边规划、边报批、边建设、边开放”的“四边现象”。 

我们几年来一直在进行旅游项目投资,提出了一个旅游项目开发的“标准流程”。所谓“标准”,只是我们的企业标准,是一个对旅游开发流程的一般性提炼,也可将该流程称为“一般流程”。对于不同的项目,需要根据资源、环境、政策、投资商实力、市场、交通变化等各因素,进行结构调整。 

根据旅游行业特点和项目开发建设的客观实际情况,可以把旅游项目开发建设过程划分为三阶段五期。按时间分为开工准备、工程建设、开业运作三个阶段;按具体的工作内容分为:投资决策与合同签订期、管理架构与运作策划期、开工准备与政府审批期、资金运作与建设工程期、开业准备与运作期,五个工作期各自独立,却又相互起承,形成一个完整的工作流程。 #p#分页标题#e#

旅游开发的三阶段五期: 

1)投资决策 

投资商对一项旅游资源或项目感兴趣,到决定进行旅游投资,需要一个投资决策的过程,这一过程中,最重要的是对旅游资源的评价、及对旅游项目开发价值的评价。投资商在与旅游资源控制方签订合同前,可以聘请旅游投资专家,通过初步的资源、市场、交通、环境、政策考察之后,提交一份《旅游项目投资预可行性研究报告》或《旅游项目投资价值评价报告》,以作为决策依据。 

2)合同签定 

旅游项目开发,一般都涉及到风景名胜区、自然保护区、重点文物保护单位、森林公园、地质公园、甚至世界自然与文化遗产。对于这些资源,都有完全不适应市场经济发展要求的、非产业化的法律法规,对旅游投资商十分不利。旅游特许经营权是投资商必须合法控制的核心,其中包括门票收益权、项目开发与招商权、核心土地购买权等几个方面。如何签订合同,并要求政府负责配套设施建设(特别是交通、水电等),是非常需要经验和技术的。 

合同签订的同时,需划定红线,确定项目的开发用地和建设用地。 

3)架构管理 

合同签定后,应立即着手组建开发管理团队,并建立开发运作的管理构架与管理制度。 

开发管理,应包括前期工作、建设管理、开业运营三方面。这三方面是完全不同的工作,不可能由同一批人全部顺序完成。因此,应着眼于人力资源培养,设立前期工作部、工程管理部、景区管理部三个业务部门。他们的职能分别为: 

前期工作部:负责项目开工建设前的准备工作。主要工作内容:委托旅游投资顾问公司进行市场调研;委托旅游产品策划机构进行产品策划;委托规划设计单位对工程项目进行规划设计;编撰文件向政府相关部门报批、向社会招商等。 

工程管理部:以项目经理为首的工程管部,负责建设准备工作和工程施工期间的管理工作,保证工程按设计要求和合同要求完成。 

景区管理部:负责景区开业营销策划,办理开业手续,落实景区运营必备的人、财、物,提高景区的经济收益和社会影响力。 

4)产品策划(项目设计)及项目运作策划 

项目开发的主要人员到岗,资金到位后,应及时启动项目设计工作。项目设计不是旅游规划。项目设计及项目开发运作的策划,主要解决主题定位、市场定位、游憩方式设计、收入模式、营销模式、运作模式、盈利估算、投资分期等等问题。必须聘请专业的旅游项目开发咨询顾问公司,提供《旅游项目总体策划报告》及《旅游项目开发运作计划》。 #p#分页标题#e#

为了与国债申请、政府资金申请、银行融资、战略投资人及子项目投资人招商引资等方面的工作全面配合,应编制《旅游项目建设可行性研究报告》。 

5)规划、设计 

兵马未动,粮草先行,规划设计是建筑开工前的重要工作。产品策划完成后,或与此同步进行,应该聘请专业机构,编制《旅游总体发展规划》,或者直接编制控制性详细规划,可以包含部分需马上动工的区域的修建性详细规划。旅游规划不是简单的建筑工程规划它包括投资计划、社会效益、环境保护等许多内容。 

规划、设计基本程序:勘察-规划-设计方案-初步设计-施工图设计。 

新建项目要先进行旅游规划、确定规划条件,到规划主管部门办理用地规划许可证,方可委托专业机构进行建筑设计。小型项目常用规划方案代替初步设计方案,初步设计方案要通过发改委与建委等相部门的联合审批后,进行施工图设计。施工图设计方案要报送经建委审批,建委一般委托省级以上建筑规划设计院进行审核,并提出修改意见。大型项目要组织工程、结构、力学等专家进行集体论证。施工图是工程施工的依据,法律规定未经审批的施工图不得使用。 

6)政府审批事项办理推进 

前期工作部的重要工作之一,就是通过政府的各项审批。其中,发改委立项,可行性研究报告审批,规划评审,市级、省级、国家级重点扶持项目立项与申请,国债项目、农业项目、旅游项目等特殊扶持申请;规划委批准;土地规划审批;建设土地的招、拍、挂与征用;合同中政府承诺的落实;施工图的审查;建设准备与报建批复等等,十分繁杂。 

7)资金运作与招商引资 

建设投资之前,应该确定合作伙伴,落实投资种子资金。一般而言,项目建设资金不能全部靠企业自有资金,应积极进行融资和招商引资,用少量种子资金起动项目,利用项目融入建设资金。 
信贷资金是建设资金最重要的筹措来源。根据投入前期资金与建设需要资金的缺口,应该积极进行银行融资。 

在不失控制权的基础上,投资商可根据对项目的安排,应该把项目主体设计为有限责任公司,并争取引入战略投资人,以扩大公司资本金。 

对于项目的附属工程,如景区的接待设施和服务设施,应拿出一部分项目进行招商引资,引入相关的专业投资人,对索道、设施游乐、酒店等等子项目,进行合作或独立投资。

8)建设准备与工程建设 

在工程施工期间,以项目经理为首和项目法人机构负责协调各方,监督、控制工程进度与质量,保证工程按设计要求和合同要求完成。 #p#分页标题#e#

旅游项目中主要有基础设施建设、景观建设、接待设施建设、游乐项目建设四个方面。 

项目工程结束后,项目法人要组织验收工作。竣工验收标志旅游项目建设阶段结束,是全面考核建设成果、检验设计施工质量的重要步骤。竣工验收一般由项目可研批复单位牵头组成验收委员会(小组)进行验收。规模大、复杂的综合性旅游项目要进行初验,或分阶段进行,然后进行全项目验收。竣工验收通过后,项目正式投入使用。 

9)开业运作 

项目完成工程建设,与开业运行,还有较大的差距;开业需要人财物齐备,并且还要有切实可行的营销方案。开业工作由景区管理部负责,它应在工程竣工前,进行生产(营业)准备工作。工作内容是:筹集营运资金;招聘、培训员工;采购生产物资,建立供货渠道;制定营销计划;健全规章制度。 

景区管理部在竣工验收结束后,持竣工验收单(证书)等相关资料到旅游主管部门(旅游局)办理旅游经营许可证。跨县市区景区(点)开业,报上一级旅游主管部门检查审核。凡达不到景区(点)开业条件,未经旅游部门审核的,不得正式开放营业。到税务、物价及其它相关部门办理开业手续。 

景区开业需全面配置大量的服务人员,包括导游(讲解员),技术维护,环卫人员,保安,营销人员等等,需建立完整的旅游标识系统、旅游卫生系统(厕所、垃圾箱、排污等)、旅游安全保障系统、游览服务系统、游客接待服务系统等等 ,这许多属于软件建设,必须通过规则、流程、培训等管理工作,才能到位运行。 

开业还有一个极为重要的方面,就是营销。建立营销队伍是基础,理清渠道、展开品牌推广、开展活动促销等等,以达到一炮打响的目标,是开业营销的重点。旅游景点在开业后的1-3个月进入正式运营阶段。正式开业营运一年以上的旅游景区点,可以向当地旅游主管部门申请景区等级评定。


       旅游项目设计

 

 

旅游项目设计=游憩方式设计+景观设计+商业模式设计+开发流程设计 

旅游商业运作策划=神奇创意魔力+现实操作流程+科学要素配置 

旅游项目设计:以资源和可进入性为基础,以市场为定位为目标,设计旅游项目及开发运作流程。内容包括四部分:游憩方式设计、景观设计、商业模式设计及开发流程设计。 

游憩方式设计――旅游六要素配置策划、游憩功能结构设计、布局结构设计、观赏方式与观赏线路设计、游乐设施选型与游乐内容策划、故事编撰与情境化场景布置设计、体验模式策划、特色餐饮策划、特色住宿策划、特色纪念品策划与设计等等。 #p#分页标题#e#

景观设计――标志性建筑策划与设计、植物造景与园林景观设计、功能建筑景观设计、建筑造景与建筑景观设计、品牌形象及道路引导标识系统设计。 

商业模式设计――卖点策划与分析、收入点设置、收入结构设计、营销模式设计、品牌策划、渠道策划、传播策划、促销策划、岗位设置、管理模式设计、管理团对设计、人力资源开发策划、投资估算、财务预测、投资分期策划、融资策划、开发流程策划、杠杆运用策划、商业模式整合等等。 

旅游商业运作策划:就是运用智慧经验与专业技术,通过策划、规划、设计、咨询、包装等手段,对旅游产业的总体战略、开发、建设、投资、融资、营销、管理等各个环节,进行整合与细化,形成行动计划或操作方案,达到收入模式清晰,投资回报明确,行动计划实际,管理流程简单的效果。 

1、项目设计的八大理念 

1)在产业链联动中寻找解决方案 

旅游已经由传统狭义的观赏游览接待行业,演化为具有经济、社会、文化和环境等多种功能的“大旅游”产业格局,覆盖面宽,影响力大,综合效益和关联效益非常突出。 

我们强调综合联动的旅游产业观,坚持对旅游产业链上的每个环节进行整合思考,系统配置各种要素节点关系,实现真正意义上的产业内部无缝对接。 

通过旅游的运作和延展,提升城市空间功能规划的传统理念,打造城市品牌形象,形成城市特色风貌,聚集城市人气,开拓旅游小城镇建设新模式,带动第三产业发展,解决就业,贡献税收和GDP;同时,推进三农问题解决,实现离土不离乡,无污染地取代乡镇企业的部分功能;提升农业产品结构,消化农村剩余劳动力、减轻农民进城的压力,解决农村生活环境,提高农民收入;最终形成城乡两极共生融合、平衡协调和可持续发展的经济格局。 

2)用实证的科学手段,深度研究细分市场 

旅游市场调研必须依靠实证的科学方法,对客源地结构、游客结构差异、游客需求差异、服务要求差异、游客购买行为、游客消费行为、时间安排、消费能力、旅游组织方式等等进行定性定量相结合的实证研究。 

旅游市场研究,要求以细分的实证的数据为依托,研究市场构成的各个环节要素,开发了旅游市场专门技术,建立了规范的旅游市场预测技术――游客市场预测模型。

3)以人为本,设计游憩模式 

旅游资源的优势不等于市场的优势,关键落到产品的打造上。产品吸引力半径多大,则市场辐射半径就有多大。产品吸引核的打造,最重要的是对游客旅游产品购买心理与游憩感受的深度理解。人本主义方法论,是游憩方式设计的灵魂。 #p#分页标题#e#

现在的生活已经不缺乏功能,旅游者需要的是一种感觉,一种触动视觉、听觉、味觉、触觉、心灵与肉体娱乐的精神感召与刺激。以人为本,设计出互动体验、亲和吸引、情境感悟、个性娱乐的旅游产品,形成旅游项目的市场核心竞争力,是项目设计追求并执行的原则和目标。 

4)追求独创奇异,形成独特性卖点 

化平淡为辉煌,化腐朽为神奇,语不惊人誓不休,景不震撼不出手。 

说到底旅游者寻求的就是独特奇异,以差异化为基础的创意联想,一旦达到独特性之时,吸引核形成了,独特性卖点就产生了,产品吸引力才得以形成。 

项目设计应该拒绝平庸。没有独特奇异的创意,决不提交给客户。 

以无穷智慧,推动想象力和创造力,在旅游悟性和超前意识引导下,展开激情创意,就能形成出奇制胜的市场卖点和商业感召力。 

5)深度挖掘地脉文脉人脉,用情境化体验化娱乐化设计产品 

资源的价值,来源于地质地貌、生态环境,来源于历史文化、民俗文化,也来源于现实的人脉关系、往来结构。深度挖掘一个区域的积淀,挖掘现实中纷繁现象背后的商机,才能把资源的本体价值充分的显现出来。只有结合市场需求,才能把本体价值显露为商业价值。 

资源价值的体现,必须形成可消费、可远程传播销售的产品。最受游客欢迎的游憩方式,是情境化、体验式、娱乐化的产品。因此,用故事、用情感意境展示景观、用娱乐化手段包装项目,都是旅游设计最有效的技术手段。 

6)遵循“品牌整合营销传播技术”,创新旅游营销 

经过多年研究,我们总结出旅游目的地“以品牌为核心的整合营销传播技术模式”,有效的运用于旅游景区及旅游目的地的营销实践之中。 

旅游是预卖产品、过程化产品和服务消费产品,营销是旅游业发展的催化剂。旅游营销,有其特殊的规律。以品牌构建为核心,品牌传播为主线,促销活动为骨架,通过对产品调整提升、管理流程再造、服务培训升级、分销渠道运用、价格战略实施等各方面因素的全面整合,形成营销立体推进。 

7)遵循产业特性,再造管理流程,实现效率提升 

旅游景区管理,从国有事业单位逐步走向市场化、民营化,需要有科学的流程与规范。中国景区管理,正在进入一个流程再造的新时期! 

项目设计应该特别重视旅游开发与经营中管理流程的科学设计,只有遵循好的流程进行管理,才可能形成良性的旅游运作。我们在实战中形成的“旅游项目开发流程”、“旅游景区管理流程”,以被证明具有较高的效率和实用操作性。 #p#分页标题#e#

8)以投资商和银行为导向,包装产品,实现融资 

资源再好,不转化为产品也没用;产品再好,不包装也无法融资。无论是政府进行招商引资,还是企业融资,对产品的包装,具有特别重要的意义。俗话说:三分长相,七分打扮。 

问题在于如何打扮。项目设计机构应该对投资商及银行等资金资本拥有者非常了解,坚持以投资商和银行的思维方式及理念为前提,以他们的需求为导向,进行产品的招商及融资包装。发展的旅游项目市场预测模型、游憩方式策划、收入模式策划、商业模式策划、开发流程管理、经营流程管理、品牌整合营销传播、旅游可行性研究规范等技术和模型,对投资商及银行具有特别大的亲和力,是目前国内最先进的旅游项目招商融资包装技术。 

我们把项目设计,看成为旅游专业设计与商业运作策划的全新整合,把“投资-收益”理念和“投资-收益”结构贯穿全部的策划,贯穿执行计划,这样,“投资-收益”就由一个完整的运作计划落地到具体的运作步骤中来了。

2、项目设计的步骤 

进行项目设计,首先必须研究资源与市场,研究项目区域的环境与现状;在此基础上,对项目进行定位分析,确定项目的主题、市场、目标、战略等等;与此同时,开展创意策划,设计游憩方式、游线结构,形成子项目或分项目;结合核心吸引物与游憩方式,进行要素的配置,遵循规划的思想,进行空间布局,规划土地利用与控制,形成功能布局;在创意与布局相对明确之后,设计项目的收入模式,形成现金收入的基本构架;此时,设计进入经济技术分析阶段,对项目进行投资估算,开展社会经济效益评估。 

项目设计的过程,有两个特点: 

第一,四类思维过程的交织与整合:整个设计过程,是一个游憩主题与方式创意成型的过程,是一个景观创造与设计的过程,又是一个规划思路形成的过程,同时还是一个商业运作思路策划的过程。这四类完全不同的思维过程,在同一个项目的设计中交织展开,互补互联,最后,通过整合,形成一体化的内容。 

第二,循环互动,交叉递进:项目设计虽然从资源调查和环境分析开始,但专家一旦启动项目,实际上对于资源、市场、环境、创意、产品、景观设计、营销、投资估算、收入模式设计等等,不是按部就班的推进设计,而是循环互动,交叉递进的。创意往往会很快的形成,并且有很多的创意,但是,可能所有的创意都没有可行性,或者达不到独特性吸引力的要求,或者与方方面面其他因素不能相互配合。我们一般会使用试错的方法,以不同的主题进行整合,力求形成整体方案的突破。创意与整合的过程,是一个非常艰难的过程,一旦突破,项目就有了灵魂,项目设计的技术性工作就比较好做了。 #p#分页标题#e#

下面,我们将项目设计分成几个方面来细述: 

1)资源评价与资源挖掘 

资源是旅游项目开发的基础,一般包括自然资源、历史文化资源两个方面,我们也从地脉、文脉、人脉三个角度,进行资源的挖掘。 

从投资的角度,我们将资源区分为本体价值与开发价值。本体价值是资源固有的价值基础,开发价值,则是从开发收益的角度,对资源价值的一种评价,这样的评价,对于开发商投资,具有很大的意义。 

本体价值评价与挖掘 
这是一种基于资源基础的简单评价,是不赋予创意想像的判断。 
第一,景观观赏价值:视觉观赏的审美评价; 
第二,科学价值:知识性与科学思想及发展中的价值; 
第三,文化价值:多元性与丰富性的文化存在价值; 
第四,游乐价值:资源本身的趣味性,游客进入过程中的情趣; 
第五,康疗价值:对人体的健康作用; 
第六,体验价值:进入过程的参与性及其情趣。 


       开发价值评价与挖掘

 

 

这是一个主观评价与深度挖掘的过程,与本体评价的尊重原始基础有较大的思路差异,是深度的研判与创造性挖掘的过程。 

第一,资源定位、独特性及其吸引力评价:对资源在全球、全国、区域中具有独特性或唯一性的评价;对其独特吸引力与整体吸引力的评价;这需要横向进行比较,并对资源方方面面的吸引力进行综合评估,是一种系统的评价过程;这是开发资源的前提,所谓挖掘,则是对资源特性的审美发现,寻找提升本体价值的可能性; 

第二,可进入性与进入条件评价:旅游项目的可进入性评价是投资的前提之一,进入条件影响项目对游客的吸引力,投资成本,游客游憩成本;进入条件包括进入目的地的距离、时间消耗、交通工具及其舒适性、交通成本四个因素,首先是大交通关系,即目的地与客源地之间的距离、交通方式、时间消耗、成本,其次是接待中心与景点之间的距离、交通方式、时间消耗、成本,最后还包括景区内部的距离、交通方式、时间消耗、成本;投资商在这三个层面都必须进行评价,并对交通由谁投资作出初步判断; 

第三,基础设施条件及投入评价:基础条件评价,实际上属于现状评价,是对项目的水、能源、环保、通讯及接待配套基础的评价,涉及投资的规模; 

第四,展示条件与观赏条件评价:有好的景观吸引物,我们要进一步研究大尺度、中尺度、近尺度及进入性观赏的条件,景观与文化的展示条件;这些条件,决定了游憩产品本身的投资; #p#分页标题#e#

第五,游乐、康疗与体验条件评价:资源的挖掘,需要分析在游乐、康体、养生、治疗、深度体验方面的支持与条件;比如氧吧、生态养生、温泉疗养、中药材等等,民俗体验的基础等等,越有延展性,资源价值越高; 

第六,产品现状评价:产品现状,是投资前必须进行系统评价的内容,其中,游憩模式、市场现状、管理现状、基础设施现状等的基础与问题,应该分析透彻。

案例:对剑门关景区的资源评价 

剑门关景区,开发已经二十年了,在九十年代初,曾经有过辉煌的历史。进入二一世纪,其产品单一性的缺陷显现出来。虽然品牌很大,但吸引力明显不足,口碑相传――“没什么看头”。 

1、资源分析: 

1) 剑门关,拥有国际一流的旅游资源,是自然和文化双重奇观。 
自然奇观――百里剑山屏障。 
文化奇观――翠云廊、剑门关。 
剑门关、翠云廊景区,既有深厚的历史文化资源,又有丰富的自然资源。其中,文化资源已经得到了一定程度的认识,并被定位为山岳型历史文化亚类。 

经过初步考察,我们认为,对该景区的文化资源和自然资源的评价,都不到位。 

就文化资源而言,该景区包含了剑门关隘、剑门军战、三国、巴蜀与全国、蜀道难、古驿道、古兵道、古栈道、古阁道、古代护道、古今文人名人赏赞、宗教、民俗等多方面的历史文化积淀。目前,景区仅仅初步展现了以剑门关隘为中心的显性文化及少量三国文化,且历史文化未能形成产品形态;《总体规划》中对历史文化资源有一定概括,但未能将历史文化资源进行提炼和展开,仅停留于已有的依存和传说,更未按产品开发的需要进行细致策划;因此,《总规》将景区定位为山岳型历史文化亚类,却缺少历史文化方面高度总结和具体显性的支撑内容。 

就自然资源而言,该景区拥有世界奇观水准的景观,但却不被专家游客所发现,是一个巨大的遗憾。 

从五指山到剑山,峰峰似刀、直刺苍穹、绵延百里、贯穿东西,朝北为悬崖峭壁、朝南为缓坡,一顺排开,锋指北方,形成一道自然奇观――百里剑山屏障。 

剑山所处位置,形成了蜀国天然屏障;剑门关开一口,提供了沟通动脉;关隘置军,“一夫当关、万夫莫开”;于是,自然与人文历史相交融,铸就了今日剑门关的独特地位。 

我们用“剑山百峰刺天穹,峭壁千姿迎北风;雄奇剑门一道关,一夫当关莫能敌。”来概括。 
这就是世界奇观,世界自然与历史文化双重奇观! 

翠云廊同样是世界奇观! 
翠云廊具有专有性的绝品旅游资源:千年古柏耸立石道两边,浪漫的时空回响通过簌簌的古风传递着悠远的信息。这种集品味生态、登高、玩味历史与一体的旅游资源正是亟需大力开发的,弥足珍贵。 #p#分页标题#e#

2) 剑门关、翠云廊景区资源具有独一性和垄断性。 

3) 剑门关、翠云廊景区资源具有极大的可观赏性。 

4) 剑门关、翠云廊景区历史文化资源的显现性不足,但故事性强,可表现基础好。 

5) 剑门关、翠云廊景区可开发资源十分丰富,可进入性较好,开发难度不大。 

2、观赏景观定位: 

1) 剑门关、翠云廊景区,集山岳峡谷自然奇观与古代边关战史、交通道路文明奇观于一身,为国际一流旅游资源。  

2) 山岳峡谷奇观:百里剑山屏障、峰丛景观(百峰朝宗、百锋迎敌、剑门七十二峰)、奇峰景观、地壳运动见证(单斜山、剑门关砾岩)、峡谷(裂隙峡谷、水蚀岩溶峡谷与穿洞、剑门关、小剑门关、后关门、金牛峡等)、峭壁陡崖造型等等。 

3) 历史文化奇观:中国古代交通道路文明的活化石(绿色长城――300里翠云廊大尺度观赏、柏树千姿、护路史诗,古道文明――古栈道、古阁道、古兵道、古驿道、古官道、拦马墙等)、剑门关雄姿(古关雄姿,典故意境――一夫当关、万夫莫开、蜀道难、名人题赞)、边关战史(正面强攻无胜史、战史故事、战阵演绎、胜家奇技、红军解放军夺关故事等)、三国蜀魏战史(诸葛亮建关、姜维战钟会、姜维忠义故事与祭奠、)。 

4) 自然生态景观:翠屏峰、剑山茶园、柏树林、湖泊等。 

3、产品诊断: 

目前的剑门关、翠云廊景区,总体概括,开发程度低,开发内容不足,基础设施较差,文化表现粗陋,产品陈旧。仅开发了关楼、营盘嘴、石笋峰、大小穿洞、梁山寺、翠屏峰、经黄洞、翠屏湖、翠云廊等景点,内容单一(主要是关楼和营盘嘴),历史文化粗浅(简单的对联、石刻、雕像),观景位太少,观景方式简单(步行近观与中尺度鸟瞰),未形成移步换景与对比惊奇的观景结构,缺少趣味性、参与性和体验感,精彩游程太短(关楼到小穿洞),单调游程过长(小穿洞到山顶),游步道局促且过陡,不适于大众游客,安全保障不足,缺少精致造景和园林绿化,厕所及卫生条件较差,休憩点安排不足,条件较差,仿古建筑太粗陋(后关门、梁山寺),建筑符号运用不到位(关楼、钟会顾垒),索道位置欠佳;游客容量受限太大,存在安全隐患。 

2)市场调研 

旅游项目设计,最重要的,还是对市场的把握。 

要把握好市场,需要从五个方面进行深度研究与策划:市场调研、旅游市场总体把握,项目的市场定位,对应于目标市场需求的产品创造(创意策划与游憩方式设计,游线设计),市场核算与运作策划(收入模式设计,营销策划,市场效果判断,效益估算等)。 #p#分页标题#e#

市场调研,是把握市场的前提,是针对项目需要进行的调查研究工作。 

项目调研,包括资源调研、环境现状调研、市场调研三个方面。市场调研的方法,包括文献调研、实地考察、抽样问券调查、深度访谈、座谈讨论会议等多种;市场调研报告,应该对项目的市场与需求进行系统的分析,找到对应关系, 形成市场目标,比较竞争关系,达到细分要求。 

根据项目设计的进程,还可以分别开展“开题型调研”与“验证型调研”,可以进行实地调研与网络调研。 

市场调研一般包括以下内容:全国与区域市场总体分析,客源地游客需求分析,项目细分市场分析,竞争环境分析,品牌、知名度、美誉度分析,现有营销渠道分析,交通组织条件分析等。 
根据项目的具体要求,市场调查还可以从不同角度进行深化: 
目标市场出游需求与游客行为调研 
目标市场旅游者出游力调研 
旅游目的地形象调研 
旅游品牌传播调研 
旅游营销效果监测报告 
旅游吸引力与游客满意度调研 

3)定位与战略 
定位,是旅游项目策划的核心步骤,是抓纲的动作,正如毛主席教导我们的:“纲举目张”。 
定位,可以分为四个方面,主题定位、目标定位、客源市场定位和战略定位。 

主题定位 

旅游项目一般都需要主题,即使是奇山异水等独特景观区,或者宾馆等普通接待区,如果有了清晰独特、引人入胜的主题,并且项目按照主题进行整合打造,旅游吸引力就会得到极大的提升。当然,有的项目也可以没有独特的主题,而是以单一的吸引核或综合性功能来吸引人,我们认为,这样的景区存在一定的提升空间。 

案例:北国水乡――梦中的家园 

资源分析: 

缺水,是北方发展最大的制约。而水,则是景观房产、旅游、休闲、度假发展的核心要素,是灵气的来源,是发展的前提。 

天津XX项目地块,最大的资源,就是丰富的水资源。 

由于地势较低,地下水出涌形成水景的条件无比优越,提供了XX项目以水造景的无穷可能性,这在北方,是绝对独特的优势,是上帝赐予这块土地的巨大价值。 

以水造景,可以建设水城、水乡、湿地生态系统;可以形成湖泊、河道、沟渠、池塘、水网、流水景观、喷泉景观等等。 
水景观系统的简单罗列: 
水城构造:威尼斯水城、山东聊城(北方水城); 
水乡构造:宁波江南水乡、周庄; 
湿地公园:杭州城市湿地公园,鄱阳湖湿地;  #p#分页标题#e#
城市湖泊:西湖、瘦西湖、武汉东湖、北京的中南海、什刹海等; 
岛屿生态:纽约曼哈顿、哈尔滨太阳岛、千岛湖等等; 
水网构造:城市水网、村镇水网、田园水网、湿地水网; 
水景建筑:水上皇宫、瀑布宾馆、流水别墅、半岛别墅等等。 

XX项目的水资源条件,提供了建设以上以水为主题的的各种景观系统的全部可能性,这是XX项目景观与旅游休闲发展的灵魂。 
项目主题: 
江南,被视为人间天堂,所谓“上有天堂,下有苏杭”。 
江南的典型形象,就是江南水乡。 

历史上有“北人善骑,南人利舟”之说,北方人因缺水,也没有水文化与水景观的独特遗存,而南方则以水乡,成为中国乡村的标识,就如周庄,陈逸飞的画,把中国水乡的灵魂描绘出来,引起世界的关注,也成就了周庄的旅游。 

XX项目的水资源,提供了建设“北方水乡”的全部条件,使水的灵气,可以依托于北方的建筑、乡村景观、植物景观、民俗文化等等,形成中国田园的 另一种迷人的景象。 
有水城-水乡-湿地三个层次的XX项目水景世界,必将成为世界一流的旅游目的地。 
水城――城市水景――东方的威尼斯商城 
水乡――北方水乡――梦中的家园 
湿地――绿色水生态――候鸟、鱼与植物的家园

目标定位 

目标定位,将给投资人一个理想的愿景。是投资人运作项目的动力。 

目标定位,将决定将项目独特吸引力提升到何种程度,才可以具备实现目标的基础。这对策划人在资源挖掘、市场开发、创意突破、产品整合方面,提出了挑战。 

目标定位,要求设计出达到目标可行的运作路径。这是项目设计的内在逻辑的要求,也是投资人最重要的要求。 

目标是一个体系,包括定性与定量两个方面。 

项目在怎样的区域范围,达到怎样的程度,就是目标。一般目标定位,应该明确项目在影响范围内的独特程度、排位、知名度、游客人数等等指标。 

客源市场定位 

市场定位,可以按照传统方式,分为基础市场、主体市场、机会市场;也 可以按照细分结构,形成重要性、营销时序、区域划分、类别划分四维构造的综合形态。 

功能定位 

旅游项目,可以围绕六要素进行细分展开,结合游憩方式,构建系统的综合功能结构。 
例如,吃住行游购娱等要素大功能;观光、探险、休闲、度假、休学、疗养等游憩功能;以住为主,餐饮娱乐辅助的结构(大多数度假村的模式);以餐为主,借助民俗游乐的结构(大多数农家乐的模式)。  #p#分页标题#e#

开发战略 

实现目标的现实途径,必须有战略性的构架,这就是开发战略。 
战略,是对多种可能途径的选择。是开发中轻重缓急、先后时序、结构配合投资分配等重大问题的纲领与方针。 

4)游憩方式设计(项目游憩策划) 

游憩设计技术 

游憩方式设计,是以创意为基础,游憩内容及过程为核心,结合吃住行游娱购六要素综合配置的策划与设计工作,是旅游专业的技术设计,是以人为本的创意科学。 

游憩方式设计包括:观赏方式与观赏线路设计、游乐设施选型与游乐内容策划、故事编撰与情境化场景布置设计、体验模式策划、特色餐饮策划、特色住宿策划、特色纪念品策划与设计、游憩功能结构设计、布局结构设计等等; 

游憩方式设计,是旅游项目设计的关键步骤,只有“奇特创意”与“旅游专业技能”之间高水准的结合,才能达到最佳效果。 

部分传统的规划机构,未能深刻把握“项目游憩设计”技能与方法,在旅游规划中,以逻辑代替创意,以模式代替创新,使规划失去了灵魂,这也是墙上挂挂的重要成因。 

游憩方式设计是一种技术,就像化工项目需要先做化工流程技术专业设计,再做建筑设计一样,只有先对旅游项目进行游憩设计,进一步进行建筑设计,才能完成真正的旅游项目设计。 

有人请了一个著名大学来做旅游规划,结果做出来一看,要素很全,布局也合理,房子画的很标准,但就是找不到独特的吸引力,没办法操作。因此,不能用旅游规划代替旅游项目设计。 
游憩方式设计解决的三个问题 

第一,是主题和核心吸引力的策划,是任何项目缺少不了的灵魂。  有些景区资源,很有独特性,但是这些独特性在旅游上并不具备吸引力。比如地质公园,植物品种和岩石构造很独特,具备科学价值。但是,专家能看懂老百姓看不懂。这种资源的独特性和我们说的旅游吸引力是不一样的。因此,我们必须围绕主题、景观、游憩方式进行创意策划。例如,三亚南山造百米大佛,是一种“做到极至”的独特性造景策划;江西崇义的养生旅游,山西小寨原生态抗日村,则是一种通过游憩方式创新,形成核心吸引力的案例。 

我们可以深度挖掘文脉、地脉、人脉,找到独特性卖点,形成独特吸引物,构建旅游核心吸引力。如果资源中挖掘不出来,就要注入创新主题,打造核心吸引物。例如昆明野鸭湖,其实也就是一个两百亩的湖面,资源上没有任何独特性卖点;但是,该区域距离昆明很近,只有45分钟的路程,可以搞旅游房地产开发,土地利用有一定的价值。为了弥补资源上的不足,我们策划了注入创新主题的游憩方法:瑞士小镇休闲中心。该区域的地貌植被很适合建筑欧式城堡式,瑞士的苏黎世市和昆明是友好城市,所以我们决定把瑞士的风格引进来,建造一个瑞士小镇,这样来带动野鸭湖的发展。 #p#分页标题#e#

第二,是解决游憩模式,即解决“玩法”。游憩方式设计,又可以看成是寻找用什么玩法来统领旅游资源的模式。我们公司作了一个数据库,其中搜集了上万种的游憩方式,包括玩雪、玩水、露营、玩草原等等,每一种都有几十上百个玩法,至少有上千种的方法来展示科学技术的内容。这样,我们就可以把旅游资源转化成一种玩的方式,转化成一种我们喜爱休憩的方式。 

第三,解决游客需求的全面满足。因为游客不仅仅是游,还要吃住行娱购,并且需要通过游程安排,把游憩过程串起来。游憩设计,对六要素的游憩都要进行策划,并且围绕主题与核心吸引力进行配置。 

5)要素配置与布局 

旅游项目,往往不是单一的功能结构,而需要按照旅游的规律,配置相关要素,形成一个游憩活动完整系统。 

项目内部的游线、交通、土地利用、功能分布,必须符合游憩规律,符合地形地貌与景观环境,符合土地利用与基础设施集约化与优化,符合环境保护、文物保护、景观保护的要求。因此,综合相关要素,进行合理布局,形成最佳的空间结构关系与游憩路线,是旅游策划、规划的共同任务。  


       商业模式设计

 

 

商业模式,是项目开发与经营的商业灵魂。其内容非常丰富,包括了收入模式、经营模式、营销模式、管理模式、投资分期、资本构架、融资模式等等。 

商业模式的设计,是商业策划的重点,是形成可行性,实现融资运作的前提。 
有关商业模式设计的详细内容,请参阅《旅游投资的商业模式研究――3L坐标分析法》一文。 

五、开发运作计划制定 

开发运作计划,是进行旅游项目开发具体运作的工作计划,是以商业模式设计为依托,根据投资商的实际投资基础,设计的操作计划。 

这一计划的重点,在于把战略落实到开发的每一个环节之中,提示操作的顺序、重点、达到的目标、环节之间的衔接等等细节。 

编制开发运作计划,要求策划人有非常丰富的旅游投资和旅游管理经验,必须对实际操作的过程与环节烂熟于心,同时对项目的战略与理念,能够深度把握。 
开发运作计划,一般涉及到以下几个方面: 
1)经营权及相关合同谈判与签订; 
2)土地征用、拆迁、居民安置; 
3)策划、规划、设计等相关事项; 
4)立项、可研与五证报批; 
5)工程招标与投资建设; 
6)招商引资与融资运作; 
7)开业验收与开业营销运作;  #p#分页标题#e#
8)管理成型与人力资源培训。


上一篇:投资商怎样开发旅游项目第2页

下一篇:投资商怎样开发旅游项目第4页