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旅游规划设计

旅游规划|国内旅游小镇发展三大模式

发布日期:2018-04-02
  在这个快速变革、呼唤创意的时代,具有多重功能的旅游小城镇备受热捧,成为新常态下经济增长的一大引擎,一大批旅游小城镇正在如火如荼的建设中。根据旅游产业在旅游小镇中的产业地位,确定旅游小镇发展三大模式:“旅游聚焦”模式、“旅游+”产业模式、“产业+”旅游模式。

  模式一:“旅游聚焦”模式
  特征:旅游业是小镇的核心产业,是小镇经济发展的核心主动力
  功能特点:国内传统古镇、第一批旅游小镇大多属于此类,观光、休闲、旅游接待服务功能发展较早,也是目前此模式下小镇的主体功能,随着小镇建设升级,体验、商业、养生、度假等功能逐渐丰富。
  开发模式:主体模式—政府与企业合作成立旅游开发公司共同开发,“政府直接开发管理”模式与“企业自主开发运营”模式相对较少,前者如汤口小镇、后者如乌镇。
  盈利模式:“门票+旅游经营性收入”为主,门票多在百元以上。
  适配条件:旅游资源(含可用于旅游开发的自然、人文资源)富集或旅游区位优势明显之地。

  案例透视:古北水镇
  京郊罕见的山水城结合的自然古村落,是典型的北方旅游度假小镇

国内旅游小镇发展三大模式

  项目区位:位于北京市密云县古北口镇,背靠中国最美、最险的司马台长城,坐拥鸳鸯湖水库,是京郊罕见的山水城结合的自然古村落。与河北交界,距离北京市1.5小时,距离承德市约45分钟车程。
  项目规划:拥有43万平方米精美的明清及民国风格的山地四合院建筑,含2个五星级酒店,6个小型精品酒店,400余间民宿、餐饮及商铺,10多个文化展示体验区及完善的配套服务设施。
  项目特色:具悠久历史,在原有守卫长城军民混建而居的古堡基础上发展起来,其现存的“司马台古堡”是北京市重点文物保护单位,“长城+古镇”是罕见的雄伟自然、文化景观混合在一起的历史人文风景区。
  项目定位:“观光+休闲+度假+会议”功能于一体的复合型景区。
  营销策划:以北京、华北地区为主,全球营销。
  规划布局:景区主体+司马台长城,各有千秋的景区组合
  景区沿主一路呈东北-西南向条带状分布;古镇与保护区严格分离,古北水镇包含景区主体和司马台长城两大板块;其中,景区主体主要包括以下四大板块:民国街区、水街历史风情区、卧龙堡民俗文化区、汤河古寨区。
  开发运营:开发模式、投资运营团队等多方面深度复制乌镇模式
  借鉴乌镇,以“整体产权开发、复合多元运营、度假商务并重、资产全面增值”为核心,“观光与休闲度假并重,门票与经营复合”,实现“高品质文化型综合旅游目的地建设与运营”。
  开发措施:设立司马台长城保护专属区和旅游专属区,保护区与旅游区严格隔离。
  景区塑造:整旧如故,腾龙换鸟、古镇现代化。具体的做法可归纳为“迁、拆、修、补、饰”五个字。
  对于原住居民,被安置在古镇外围,原有住房全部作为商业开发,用作酒店、餐饮、商业,而原主居民可以优先返回到古镇参与旅游服务行业中。

  商业模式:观光与度假并重、门票与景区内二次消费复合经营的商业模式
  商铺业态:
  一是散状分布的特色小吃、书店、服装等店铺,此类店铺多集中在民宿周边,通过购物加深游游客对水镇风情的情感体验。
  二是老北京特色商业街商铺,此为古北水镇最大的特色。开发公司负责所有经营权的审批,整体管控。并吸纳原住民作为公司工作人员,解决其收入,客栈及店铺是主要就业领域。
  商业业态:
  一类为民宿,通过对其的整体改造,形成准4星标准的度假酒店,以客栈命名,由开发公司统一经营管理,工作人员为原住居民,公司给予他们餐饮的经营权,并严格控制经营规模。工作人员需要对客房进行打扫和清洁服务,以此盘活民宅,提高就业率,发挥原住民的服务意识。
  另一类为标准的4、5星酒店,提供高端的商务配套,满足商务客的需求,成为商务会议,公司年会的不二场所。

  盈利构成:当前项目主要收入来源:门票+旅游经营收入
  项目一期主要包括水街、1个五星级酒店,1-2会所,部分民宿,司马台长城(包括上长城的索道),还有一些民俗馆等。二期预计以旅游度假公寓住宅为主。因此,当前项目的主要收入来自门票+旅游经营收入。

  模式二:“旅游+”产业模式
  特征:旅游业是小镇的主导产业,在其带动促进作用下,健康产业、旅游地产、文创产业等其他相关产业蓬勃发展。

  案例透视:彝人古镇
  古建筑为平台、彝族文化为“灵魂”,旅游文化与商业住宅相结合,成为新古镇开发的典范

国内旅游小镇发展三大模式

  概况:位于云南楚雄市经济技术开发区。
  规模体量:总占地约3161亩,总建筑面积150万平方米,总投资32亿元。
  总体定位:大众消费型民俗旅游商业街区,昆明的后花园、“滇西旅游黄金线”上的第一站。
  项目特色:以古建筑为平台、彝族文化为“灵魂”,集商业、居住和文化旅游为一体的大型文化旅游地产项目。
  市场定位:中端团体休闲度假、旅游观光游客。
  收益:自2006年开街以来,旅游人数和收入直线增长。2008年游客量250万人次,收入1.6亿元;2016年接待游客超过1000万人次。

  建设布局:项目整体设计、分期实施,以路网和水系形成“中间商业、两侧住宅”的商住分区格局
  开发模式:彝族文化与商业有机融合形成特色吸引,地产物业建设随之上马
  运营管理:统一运营管理,对商户金融扶持,激活商业活力
  盈利模式:“旅游+地产”收入,双轮驱动古镇盈利
  门票&二次消费
  彝人部落B区成人票:120元
  彝人部落A区成人票:160元
  彝人部落VIP区成人票:200元
  另:休闲、餐饮、购物等活动构成古镇二次消费收入。
  商铺&住宅

  模式三:“产业+”旅游模式
  特征:旅游业是小镇的特色引领产业,依托小镇内的核心产业,如食品工业、制造业、文创产业、艺术产业等发展并受其影响较大,旅游业既是核心产业的衍生产业也是其品牌推广宣传的载体与窗口。
  功能特点:与核心产业相关的“体验、文创、科普、购物、休闲、演艺”功能为主体,兼有观光、商务等功能。
  开发模式:企业自主开发运营模式占绝对主体。
  盈利模式:产业收益占主体,旅游收入相对弱化,旅游收入以“大门票/小门票+旅游经营性收入”为特点。
  适配条件:品牌产业、工艺技艺、艺术文化等资源优势明显且具有较强的旅游转化、延展能力之地。

  案例透视:歌斐颂巧克力小镇
  集“产业、旅游、文化…”于一体的“国内首家、亚洲最大”的巧克力特色旅游地

国内旅游小镇发展三大模式

  区位概况:位于浙江东北部的嘉善县,从小镇出发5分钟到达嘉善南站,高铁到上海仅需23分钟,从杭州出发也仅需34分钟,2014年对外营业。
  发展概述:小镇以巧克力文化为核心,以巧克力生产为依托,以文化创意为手段,充分挖掘巧克力文化内涵,拓展巧克力文化体验、养生游乐、休闲度假等功能,打造成为集巧克力生产、研发、展示、体验、文化、游乐和休闲度假于一体的二三产业相融合的经济综合体。
  发展成就:2015年5月成功入选浙江省首批服务业特色小镇。目前,小镇旅游市场已辐射到长三角地区乃至东北、广东等地。

  建设布局:生产中心+体验中心+浪漫板块…构建甜蜜浪漫世界
  运营管理:一个投资建设主体、完善可操控的投资营收计划
  盈利模式:
  一个收入主体—巧克力产业/销售收入,
  特色收入补充—旅游收入
  歌斐颂巧克力小镇门票价格及人均消费:
  门票:35元;成人票:70元;门票+巧克力DIY制作成人票:120元;门票+DIY制作亲子票1大1小:155元。
  购物消费+私人定制巧克力收费+餐饮消费+游乐消费≈250元/人(成人)

小结:发展模式对比
国内旅游小镇发展三大模式

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旅游规划|国内旅游小镇发展三大模式
  在这个快速变革、呼唤创意的时代,具有多重功能的旅游小城镇备受热捧,成为新常态下经济增长的一大引擎,一大批旅游小城镇正在如火如荼的建设中。根据旅游产业在旅游小镇中的产业地位,确定旅游小镇发展三大模式:“旅游聚焦”模式、“旅游+”产业模式、“产业+”旅游模式。

  模式一:“旅游聚焦”模式
  特征:旅游业是小镇的核心产业,是小镇经济发展的核心主动力
  功能特点:国内传统古镇、第一批旅游小镇大多属于此类,观光、休闲、旅游接待服务功能发展较早,也是目前此模式下小镇的主体功能,随着小镇建设升级,体验、商业、养生、度假等功能逐渐丰富。
  开发模式:主体模式—政府与企业合作成立旅游开发公司共同开发,“政府直接开发管理”模式与“企业自主开发运营”模式相对较少,前者如汤口小镇、后者如乌镇。
  盈利模式:“门票+旅游经营性收入”为主,门票多在百元以上。
  适配条件:旅游资源(含可用于旅游开发的自然、人文资源)富集或旅游区位优势明显之地。

  案例透视:古北水镇
  京郊罕见的山水城结合的自然古村落,是典型的北方旅游度假小镇

国内旅游小镇发展三大模式

  项目区位:位于北京市密云县古北口镇,背靠中国最美、最险的司马台长城,坐拥鸳鸯湖水库,是京郊罕见的山水城结合的自然古村落。与河北交界,距离北京市1.5小时,距离承德市约45分钟车程。
  项目规划:拥有43万平方米精美的明清及民国风格的山地四合院建筑,含2个五星级酒店,6个小型精品酒店,400余间民宿、餐饮及商铺,10多个文化展示体验区及完善的配套服务设施。
  项目特色:具悠久历史,在原有守卫长城军民混建而居的古堡基础上发展起来,其现存的“司马台古堡”是北京市重点文物保护单位,“长城+古镇”是罕见的雄伟自然、文化景观混合在一起的历史人文风景区。
  项目定位:“观光+休闲+度假+会议”功能于一体的复合型景区。
  营销策划:以北京、华北地区为主,全球营销。
  规划布局:景区主体+司马台长城,各有千秋的景区组合
  景区沿主一路呈东北-西南向条带状分布;古镇与保护区严格分离,古北水镇包含景区主体和司马台长城两大板块;其中,景区主体主要包括以下四大板块:民国街区、水街历史风情区、卧龙堡民俗文化区、汤河古寨区。
  开发运营:开发模式、投资运营团队等多方面深度复制乌镇模式
  借鉴乌镇,以“整体产权开发、复合多元运营、度假商务并重、资产全面增值”为核心,“观光与休闲度假并重,门票与经营复合”,实现“高品质文化型综合旅游目的地建设与运营”。
  开发措施:设立司马台长城保护专属区和旅游专属区,保护区与旅游区严格隔离。
  景区塑造:整旧如故,腾龙换鸟、古镇现代化。具体的做法可归纳为“迁、拆、修、补、饰”五个字。
  对于原住居民,被安置在古镇外围,原有住房全部作为商业开发,用作酒店、餐饮、商业,而原主居民可以优先返回到古镇参与旅游服务行业中。

  商业模式:观光与度假并重、门票与景区内二次消费复合经营的商业模式
  商铺业态:
  一是散状分布的特色小吃、书店、服装等店铺,此类店铺多集中在民宿周边,通过购物加深游游客对水镇风情的情感体验。
  二是老北京特色商业街商铺,此为古北水镇最大的特色。开发公司负责所有经营权的审批,整体管控。并吸纳原住民作为公司工作人员,解决其收入,客栈及店铺是主要就业领域。
  商业业态:
  一类为民宿,通过对其的整体改造,形成准4星标准的度假酒店,以客栈命名,由开发公司统一经营管理,工作人员为原住居民,公司给予他们餐饮的经营权,并严格控制经营规模。工作人员需要对客房进行打扫和清洁服务,以此盘活民宅,提高就业率,发挥原住民的服务意识。
  另一类为标准的4、5星酒店,提供高端的商务配套,满足商务客的需求,成为商务会议,公司年会的不二场所。

  盈利构成:当前项目主要收入来源:门票+旅游经营收入
  项目一期主要包括水街、1个五星级酒店,1-2会所,部分民宿,司马台长城(包括上长城的索道),还有一些民俗馆等。二期预计以旅游度假公寓住宅为主。因此,当前项目的主要收入来自门票+旅游经营收入。

  模式二:“旅游+”产业模式
  特征:旅游业是小镇的主导产业,在其带动促进作用下,健康产业、旅游地产、文创产业等其他相关产业蓬勃发展。

  案例透视:彝人古镇
  古建筑为平台、彝族文化为“灵魂”,旅游文化与商业住宅相结合,成为新古镇开发的典范

国内旅游小镇发展三大模式

  概况:位于云南楚雄市经济技术开发区。
  规模体量:总占地约3161亩,总建筑面积150万平方米,总投资32亿元。
  总体定位:大众消费型民俗旅游商业街区,昆明的后花园、“滇西旅游黄金线”上的第一站。
  项目特色:以古建筑为平台、彝族文化为“灵魂”,集商业、居住和文化旅游为一体的大型文化旅游地产项目。
  市场定位:中端团体休闲度假、旅游观光游客。
  收益:自2006年开街以来,旅游人数和收入直线增长。2008年游客量250万人次,收入1.6亿元;2016年接待游客超过1000万人次。

  建设布局:项目整体设计、分期实施,以路网和水系形成“中间商业、两侧住宅”的商住分区格局
  开发模式:彝族文化与商业有机融合形成特色吸引,地产物业建设随之上马
  运营管理:统一运营管理,对商户金融扶持,激活商业活力
  盈利模式:“旅游+地产”收入,双轮驱动古镇盈利
  门票&二次消费
  彝人部落B区成人票:120元
  彝人部落A区成人票:160元
  彝人部落VIP区成人票:200元
  另:休闲、餐饮、购物等活动构成古镇二次消费收入。
  商铺&住宅

  模式三:“产业+”旅游模式
  特征:旅游业是小镇的特色引领产业,依托小镇内的核心产业,如食品工业、制造业、文创产业、艺术产业等发展并受其影响较大,旅游业既是核心产业的衍生产业也是其品牌推广宣传的载体与窗口。
  功能特点:与核心产业相关的“体验、文创、科普、购物、休闲、演艺”功能为主体,兼有观光、商务等功能。
  开发模式:企业自主开发运营模式占绝对主体。
  盈利模式:产业收益占主体,旅游收入相对弱化,旅游收入以“大门票/小门票+旅游经营性收入”为特点。
  适配条件:品牌产业、工艺技艺、艺术文化等资源优势明显且具有较强的旅游转化、延展能力之地。

  案例透视:歌斐颂巧克力小镇
  集“产业、旅游、文化…”于一体的“国内首家、亚洲最大”的巧克力特色旅游地

国内旅游小镇发展三大模式

  区位概况:位于浙江东北部的嘉善县,从小镇出发5分钟到达嘉善南站,高铁到上海仅需23分钟,从杭州出发也仅需34分钟,2014年对外营业。
  发展概述:小镇以巧克力文化为核心,以巧克力生产为依托,以文化创意为手段,充分挖掘巧克力文化内涵,拓展巧克力文化体验、养生游乐、休闲度假等功能,打造成为集巧克力生产、研发、展示、体验、文化、游乐和休闲度假于一体的二三产业相融合的经济综合体。
  发展成就:2015年5月成功入选浙江省首批服务业特色小镇。目前,小镇旅游市场已辐射到长三角地区乃至东北、广东等地。

  建设布局:生产中心+体验中心+浪漫板块…构建甜蜜浪漫世界
  运营管理:一个投资建设主体、完善可操控的投资营收计划
  盈利模式:
  一个收入主体—巧克力产业/销售收入,
  特色收入补充—旅游收入
  歌斐颂巧克力小镇门票价格及人均消费:
  门票:35元;成人票:70元;门票+巧克力DIY制作成人票:120元;门票+DIY制作亲子票1大1小:155元。
  购物消费+私人定制巧克力收费+餐饮消费+游乐消费≈250元/人(成人)

小结:发展模式对比
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