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旅游市场动态

中档以上国际品牌酒店开业报告

发布日期:2017-07-06

新开业酒店数量增长,客房规模持续居高

2016年上半年中国区新开业酒店53间,比去年同期增长26间。相比之下,亚太其他地区上半年新开业酒店数量与去年基本维持在同一水平线上。在客房数量方面,今年第二季度昆明花之城豪生国际大酒店(2268间客房)的开业,将第二季度中国区平均客房数量拉升至355间。除去这家超大酒店,最近一年半中国区新开业酒店的平均客房数量维持在265至300间。相比之下,亚太其他地区酒店的平均客房规模基本稳定在200间左右。值得注意的是,受中国业主开发喜好及国际品牌在华标准的影响,中国区的平均客房数量历来高于亚太其他地区的平均水平。

中高档酒店跃升为开业主力军

2016年上半年大量中高档国际品牌酒店开业,尤其是第二季度,开业主力由高档酒店明显转向中高档酒店,中高档客房供给总量占比达到了69%的峰值。近两年,随着高端酒店开发数量趋于饱和,业主对酒店投资回报率预期越趋理性,各国际酒店集团纷纷转战中高端酒店市场,品牌投入与市场推广力度明显加强,促使了这一层级的酒店开业数量呈现明显上扬趋势。相比之下,今年上半年高档及以上酒店的新开业客房量明显降低,我们预计这一趋势将得以延续。

长三角与珠三角为新开业酒店的热点区域

今年上半年新开业酒店主要集中在长三角与珠三角地区,西南地区紧随其后。长三角地区中上海新开四间酒店,新增客房量达到1,116间。 珠三角地区中深圳新开2间酒店,合计279间客房。西南地区的开业热点为重庆和成都,上半年重庆新开业3家酒店,合计874间客房;成都新开业2家酒店,合计583间客房。

进一步观察上述开业热点城市的酒店市场入住率和平均房价,我们发现,上海市场的住宿率上涨了2.6%,平均房价上涨1.3%; 深圳市场的住宿率增长了1.5%,平均房价增长了0.9%。表明上海和深圳的酒店市场健康发展,吸收新增供给的能力较强。反观重庆和成都两地,重庆市场的住宿率增长了0.1%,但平均房价下降了6.5%;成都市场尽管住宿率提升了4.3%,但是平均房价下降了6.3%,表明这两地市场供需尚处于相对失衡的状态,为了缓解新增供给压力,酒店不惜牺牲平均房价以维持合理住宿率。

此外,海南地区今年上半年有6家新酒店开业,新增1,677间客房。相比之下华中其他地区和渤海湾酒店开业较冷淡,今年上半年分别只有2家新酒店开业。而西北地区酒店市场则处于沉寂状态。

二线城市为新开业聚焦点,三线城市增长迅速

随着一线城市酒店布局的基本完成,国际酒店品牌正在积极开拓二、三线城市酒店市场。2016年上半年新开业的53间中档以上国际品牌酒店中,有22家位于二线城市,占开业总量的42%,充分表明国际酒店品牌抢占二线城市市场势头不减。此外,随着城镇化进程加快,国际品牌也加快了在三线城市的布局与扩张,今年上半年位于三线城市的新开业酒店占比已达到了30%。

管理模式以委托管理为主,但特许经营呈上升趋势

随着各大国际酒店集团逐渐放开中档及中高档品牌的特许经营权,今年上半年新开业酒店中特许经营模式的酒店占比明显上升,第二季度新开业的特许酒店占比已达到39%。国际品牌运营商与本土品牌“联姻”,如希尔顿集团与铂涛合作,万豪集团与东呈,雅高集团与华住合作,有助于特许经营模式迅速布局中端酒店市场。而在酒店业绩低迷的市场环境中,业主对于运营成本更强控制权的诉求也使得特许经营模式逐渐成为酒店业主的“新宠”。

翻新改造比例上升,老酒店重焕青春

从2015年第二季度以来,每个季度约有10%到15%的新开业客房供给为翻新改造类型。经历了20年的酒店建设高峰,早期开业的酒店正经历新一轮翻新改造的高潮。借翻新改造之机会,重新定位并寻求管理模式革新,是老酒店重新焕发青春的通常之举,目的是在新增供给辈出的市场中提升酒店的竞争力。

延期开业成为常态,业主对开业更加谨慎

2016年预期开业酒店为243间,但截至上半年已开业酒店数量仅为53间,尽管下半年新开酒店数量将进一步增加,但我们估测总开业数量与预期开业数量仍将有明显差距。从历史数据来看,酒店预期开业时间与实际开业时间之间有明显的时间差,通常表现为延期开业。这一趋势自2012年以来表现尤为明显,延迟开业1至3年十分常见,5年以上的延期也时有发生。

落实到开业率这一指标上,2011年时中档及以上酒店的开业率高达90%以上,但这一指标在2012年骤降至49%,且在此之后的几年持续徘徊在50%左右。导致开业率持续低迷的主要原因是受中国经济增长速度放缓及持续庞大的新增酒店供给影响,中国酒店市场,主要是高档市场,经营压力不断增大,投资回报率不甚理想,这使得开发商对酒店建设持谨慎的观望态度。此外,房地产行业整体下行状态使得传统酒店开发商的资金链处于紧张状态,对酒店投资的期望值也逐渐回归至理性,酒店的定位从面子工程开始转向期望其能真正发挥资产的经济属性,即投资回报率最大化。在此情形下,许多业主也开始重新审视酒店开发的可行性。在中短期内,我们预计酒店开业率,尤其是高档酒店,将不太可能出现明显回升。

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中档以上国际品牌酒店开业报告

新开业酒店数量增长,客房规模持续居高

2016年上半年中国区新开业酒店53间,比去年同期增长26间。相比之下,亚太其他地区上半年新开业酒店数量与去年基本维持在同一水平线上。在客房数量方面,今年第二季度昆明花之城豪生国际大酒店(2268间客房)的开业,将第二季度中国区平均客房数量拉升至355间。除去这家超大酒店,最近一年半中国区新开业酒店的平均客房数量维持在265至300间。相比之下,亚太其他地区酒店的平均客房规模基本稳定在200间左右。值得注意的是,受中国业主开发喜好及国际品牌在华标准的影响,中国区的平均客房数量历来高于亚太其他地区的平均水平。

中高档酒店跃升为开业主力军

2016年上半年大量中高档国际品牌酒店开业,尤其是第二季度,开业主力由高档酒店明显转向中高档酒店,中高档客房供给总量占比达到了69%的峰值。近两年,随着高端酒店开发数量趋于饱和,业主对酒店投资回报率预期越趋理性,各国际酒店集团纷纷转战中高端酒店市场,品牌投入与市场推广力度明显加强,促使了这一层级的酒店开业数量呈现明显上扬趋势。相比之下,今年上半年高档及以上酒店的新开业客房量明显降低,我们预计这一趋势将得以延续。

长三角与珠三角为新开业酒店的热点区域

今年上半年新开业酒店主要集中在长三角与珠三角地区,西南地区紧随其后。长三角地区中上海新开四间酒店,新增客房量达到1,116间。 珠三角地区中深圳新开2间酒店,合计279间客房。西南地区的开业热点为重庆和成都,上半年重庆新开业3家酒店,合计874间客房;成都新开业2家酒店,合计583间客房。

进一步观察上述开业热点城市的酒店市场入住率和平均房价,我们发现,上海市场的住宿率上涨了2.6%,平均房价上涨1.3%; 深圳市场的住宿率增长了1.5%,平均房价增长了0.9%。表明上海和深圳的酒店市场健康发展,吸收新增供给的能力较强。反观重庆和成都两地,重庆市场的住宿率增长了0.1%,但平均房价下降了6.5%;成都市场尽管住宿率提升了4.3%,但是平均房价下降了6.3%,表明这两地市场供需尚处于相对失衡的状态,为了缓解新增供给压力,酒店不惜牺牲平均房价以维持合理住宿率。

此外,海南地区今年上半年有6家新酒店开业,新增1,677间客房。相比之下华中其他地区和渤海湾酒店开业较冷淡,今年上半年分别只有2家新酒店开业。而西北地区酒店市场则处于沉寂状态。

二线城市为新开业聚焦点,三线城市增长迅速

随着一线城市酒店布局的基本完成,国际酒店品牌正在积极开拓二、三线城市酒店市场。2016年上半年新开业的53间中档以上国际品牌酒店中,有22家位于二线城市,占开业总量的42%,充分表明国际酒店品牌抢占二线城市市场势头不减。此外,随着城镇化进程加快,国际品牌也加快了在三线城市的布局与扩张,今年上半年位于三线城市的新开业酒店占比已达到了30%。

管理模式以委托管理为主,但特许经营呈上升趋势

随着各大国际酒店集团逐渐放开中档及中高档品牌的特许经营权,今年上半年新开业酒店中特许经营模式的酒店占比明显上升,第二季度新开业的特许酒店占比已达到39%。国际品牌运营商与本土品牌“联姻”,如希尔顿集团与铂涛合作,万豪集团与东呈,雅高集团与华住合作,有助于特许经营模式迅速布局中端酒店市场。而在酒店业绩低迷的市场环境中,业主对于运营成本更强控制权的诉求也使得特许经营模式逐渐成为酒店业主的“新宠”。

翻新改造比例上升,老酒店重焕青春

从2015年第二季度以来,每个季度约有10%到15%的新开业客房供给为翻新改造类型。经历了20年的酒店建设高峰,早期开业的酒店正经历新一轮翻新改造的高潮。借翻新改造之机会,重新定位并寻求管理模式革新,是老酒店重新焕发青春的通常之举,目的是在新增供给辈出的市场中提升酒店的竞争力。

延期开业成为常态,业主对开业更加谨慎

2016年预期开业酒店为243间,但截至上半年已开业酒店数量仅为53间,尽管下半年新开酒店数量将进一步增加,但我们估测总开业数量与预期开业数量仍将有明显差距。从历史数据来看,酒店预期开业时间与实际开业时间之间有明显的时间差,通常表现为延期开业。这一趋势自2012年以来表现尤为明显,延迟开业1至3年十分常见,5年以上的延期也时有发生。

落实到开业率这一指标上,2011年时中档及以上酒店的开业率高达90%以上,但这一指标在2012年骤降至49%,且在此之后的几年持续徘徊在50%左右。导致开业率持续低迷的主要原因是受中国经济增长速度放缓及持续庞大的新增酒店供给影响,中国酒店市场,主要是高档市场,经营压力不断增大,投资回报率不甚理想,这使得开发商对酒店建设持谨慎的观望态度。此外,房地产行业整体下行状态使得传统酒店开发商的资金链处于紧张状态,对酒店投资的期望值也逐渐回归至理性,酒店的定位从面子工程开始转向期望其能真正发挥资产的经济属性,即投资回报率最大化。在此情形下,许多业主也开始重新审视酒店开发的可行性。在中短期内,我们预计酒店开业率,尤其是高档酒店,将不太可能出现明显回升。

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