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旅游规划设计

《旅游项目开发的运营研究》之一旅游产业特性与旅游投资理念

发布日期:2017-06-20

一、旅游产品及产业的特殊性

1、资源的国有性:旅游资源,基本上需要依托于土地而存在,是地上或地下的资源,因土地属性国有,旅游资源一般为国有。

2、资源的非流通性:更为重要的是,在法律上,风景名胜资源和文物保护单位的经营权,是不可转让的。因此,旅游资源中最重要的资源,不能进入市场流通。我们称之为旅游产业投资的“资源限制”。

3、资源保护与旅游开发的矛盾:旅游开发不能破坏生态与文物,这是一个不可动摇的基点。问题是因为受到体制、部门利益、保守理念的制约,都借用了“保护”之名来抗拒合理的开发利用,特别是由社会投资参与的开发。

4、旅游目的地的区域性与旅游项目的区域依赖性:旅游项目(景区、宾馆等),只是目的地系统中的一部分,企业不可能超越目的地去开展运作,也不可能代替目的地进行营销推广,只能在目的地系统内部形成市场合作结构,借助目的地整体营销,开拓项目的市场。这样,旅游项目投资,就形成了对区域的整体运作的深度依赖,自主运作的空间太小,企业发展受到限制。

5、跨行业的综合复杂性:我将旅游相关行业划分为八类十三个:1)游憩行业:景区、公园、娱乐区、游乐区、主题公园、体育园区、康疗区;2)接待行业:宾馆、饭店、餐饮、会议、展览等。3)营销行业:旅行商、旅游媒介广告。4)交通行业:公路、铁路、航运、水运。5)建设行业:园林绿化、生态恢复、古建、艺术装饰。6)生产行业:车船交通工具生产、游乐设施生产、土特产品加工、旅游工艺加工、饭店用品生产。7)商业行业:旅游购物商业、购物休闲商业等。8)旅游智业:规划、策划、管理等。

6、多环节配合的服务消费特性:出游过程需要媒介、旅行社、运输、宾馆、餐饮、景区、商业、娱乐多个环节系统紧密配合,形成全游程消费的服务整合,是一个多环节服务链。因此,旅游产品的营销与业绩,相互依赖非常强,需要服务链各个环节的提升与质量保障。对于旅游项目投资,对其他环节的服务依赖,成为无法自主控制的重要风险。

7、异地预先销售与本地现场消费的结构:“异地预先销售”,是指游客在客源地通过旅行社进行旅游预定;在目的地进行游憩时,才实现了产品的消费,也才真正实现了产品的销售。客源地与目的地之间的时空差异,决定了旅游产品营销与经营的模式,与其他产业的产品有了巨大的差别。#p#分页标题#e#

8、资源的独特性不等于产品的独特性:资源不等于产品。真正构成游客吸引力的,是产品的吸引力。在这个结构里,资源如何转化为产品,是旅游产品设计的关键。

9、市场需求的多样性与时代变化:出游的目的差异很大;人群有多少种,差异就有多大;希望一个旅游产品满足多样化市场的需求,这对产品提出了很高的开发要求。市场的需求,随时间的推移,有着非常大的变化。处于快速致富的过程之中的中国市场,生活水平、时尚趋势、文化开放都快速变化,因此,游客需求也在快速转换之中。

10、自助化趋势与深度服务化趋势同时并存:自助旅游,喜欢自主决定游憩过程,对于深度的精细的服务,不会过多的要求,相反,他们会自己寻找新的游乐,从社会与自然的丰富性中得到需求的满足。另外一种服务深度化和精细化的要求:要求旅游服务更加符合游客的多样化需要,服务水平、服务方式、服务过程达到更高的水准。

二、旅游投资的主要特征

1、高投入与持续回报的投入产出特征:旅游从原来的低门槛逐渐发展到目前的中高门槛,进入性投资的加大,竞争加剧及竞争环境的国际化,使旅游的高投入,并不能产生快速的回收。因为旅游是一个持续回报的长效投资产业。中国的民营资本,已经适应了快速投资,快速回收的短平快投资理念。我们提出“五重杠杆运作模式”的目的,就是解决高投入与慢回报之间的矛盾。


旅游投资的主要特征

 2、旅游产业链整合与多产业整合特征:旅游投资,已脱离单一项目时代,投资商进行区域整体投资,力求整合旅游产业链,整合多元产业,寻求综合收益的最大化。旅游产业链的延伸,与城市景观、房地产、小城镇、休闲娱乐等等深度结合,产生了一个整体的、互动的结构“泛旅游产业”。其直接产业链包括宾馆、餐馆、运输、娱乐、体育、保健美容疗养、博彩、会展、生态与观光农业、加工工业、技术产业;综合延升的产业链包括旅游房地产业(旅游度假酒店、旅游公寓、别墅区),城市游憩型商业(步行街、SHOPPING MALL、中央游憩区等),这就把旅游的产业链与城市经营结合在一起。

3、旅游资源的资本化流通障碍:根据《风景名胜区管理条例》和《文物保护法》,旅游资源是不可转让的资产,其经营权,也不允许流通。转让经营、抵押贷款、资源入股实际上都没有法律依据。#p#分页标题#e#

三、旅游投资理念

 1、四先定律:第一,先进行产品策划,再编制规划,而非先规划后策划;第二,先通过规划,再获取建设用地,进而建设;而非盲目建设,或搞四边工程;第三,先签定旅游特许经营权,再锁定核心地块,进而获得相关资源权益;以区域旅游资源锁定为前提,核心地块为关键;第四,先设计商业模式(运作模式),再投入资金;以明确的投资评价为前提,极其清晰的把握投资运作思路。

2、杠杆运作理念:

规划杠杆:通过旅游规划修编,把项目在国际、全国、区域的定位大大提高,进行大规模的炒作,产生出巨大的影响,为融资、招商、旅游营销、土地升值提供巨大的支持;

政策杠杆:旅游为政府提供了一个极好的政治操作平台――以绿色GDP 政绩观为指导,调整城乡产业结构,形成新时代下经济发展的新思路、新理念;通过政绩策划,要求政府给予旅游开发的最大优惠条件(低价资产收购、税费减免、申请扶持资金等);

营销杠杆:造势炒作、全面进行景区管理提升和科学营销,形成现金收入的高速增长,一方面改善经营业绩,另一方面,给银行融资,土地价值提升,投资商追捧提供坚实的证据;以营销造成的人气旺、收入提升、效益好的形象,可以很好的实质性的撬动融资和招商引资;

土地杠杆:以低价获取的景区周边土地为核心资产,通过以上三重杠杆的运作,实现土地的大幅升值,以商业房产、旅游房产等方式,实现最大的资产收益;

融资杠杆:关键是依托收购兼并、政府优惠、低价获取大量资产,以前述三重杠杆为手段,产生资产大幅升值的市场评价,以现金流量增长的事实,支持对融资及招商引资项目未来收益的美丽包装,从而实现大规模融资,高价出让资产的目的。

3、产业整合理念:泛旅游产业具有极大的区域聚集和经济带动作用,往往会带动一个区域的城市化进程,形成游憩区、度假区、会展区、娱乐区、步行街区、购物游憩区、及旅游小城镇等等,推动区域型旅游房地产和商业房地产发展。


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