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旅游规划设计

炒卖旅游资源与项目的五个台阶

发布日期:2017-06-20
       投资商的需求分析

很多企业家,圈定旅游资源的时候,特别有魄力。因为当前中国的旅游资源,还处于在法律上和技术上都没有规范定价的阶段,可以低价圈定和套取。这种资源管理的落后局面存在很多问题,但对于鼓励旅游开发,无疑是功不可没的。投资商很愿意低成本拿下资源,大多数都不愿意投入太多资金进行开发,他们情愿将资源转手卖出,快速获取成倍的收益,不愿投入较大资金,开发出成功的旅游项目。

实际上,转手资源是很难获取高回报的。因为目前我国没有一个象土地管理那样的法律政策体系,无法控制旅游资源的宏观总量。因此,旅游初级资源供给充足,地方政府鼓励开发,初级资源市场还炒卖不起来。

旅游资源价值的提升,必需通过包装与分级开发,由资源转化为项目,在由项目转化为企业核心经营能力,转手炒卖才能够获得成功。

然而,大多数投资商却不知道如何进行旅游项目包装与分级炒作性开发,也没有好的招数,将好资源变成好项目,进而变成好企业,从而实现转手运作的盈利目标。

今年五月,一位著名企业的老总前来我公司拜访,他们控制了一个非常好的资源――一座海岛,可是,对于如何投资、投什么项目、投多少、怎样经营等等问题,心里始终觉得没底。他向我提出的咨询要求,就是在有限投资的前提下,三年内转手卖出项目,实现最大盈利。

一、投资商的需求分析

该公司获取了一座海岛的开发经营权,从专业开发咨询的程序角度,我们需要依据对市场的深度研究,提出产品设计方案,并通过可行性研究,落实论证。最为重要的,是进行商业运作策划,提出开发运作模式,并形成具体的运作计划。

经过深度交流,我们发现,投资商内心存在极大的疑虑:对于如何开发旅游资源,如何经营旅游产品,他们缺乏经验,也缺少人力资源及渠道、市场等的资源配置;因此,他们深深感到对海岛的开发运作与管理缺乏坚定的判断力,并且,他们根本就不希望陷入这一行业太深;

基于这一疑虑,我们提出“五级台阶解决方案”


       “资源-项目-企业”的升级运营模式

 

1、直接出让资源,获取资源差价

将合同转让,或者将重新成立的专项开发公司股权转让出去。这相当于土地二级市场转让,如果资源本身的价值很高,圈定资源的时候有较高的预见性和特殊的渠道,那么,有可能实现成功转让。最好的时候,初级资源炒卖,可以实现是投资1,卖出获取2的效果;

2、进行资源包装和前期设计,再出让项目#p#分页标题#e#

这一方案,需要高水平的项目包装技巧,需要在市场论证、产品设计上下功夫;当然,这同样需要投资,一种开发前期投资和包装投资。投资到位,可以将一个项目包装的非常好,关键是把资源的价值全部体现出来,把市场的可能性挖掘深透,当然,最重要的,是规划设计图,一定要特别漂亮,个性化、特色化,能让人激动。有人激动,价格就好谈了。这相当于房地产中的项目转让,可以全部卖出,也可以剩下一部分股权;如果包装效果好,策划特别有创意,给资源加分很大,资源可以1卖到4;换句话说,策划、规划、设计的提升作用,具备翻两番的能力。不过,这一台阶考验的是投资商的眼光,请什么人物,干什么事情,差别就大了去了。

3、实施基础开发,进行子项目的招商引资

第三级台阶,是规划设计之后,自己干。但是,自己只干熟悉的行当――基础设施。所有经营性项目,全部招商引资。这相当于区域开发商,进行整体经营,吸引专业化的投资商进场开发运营子项目,投资商获取土地、经营权、房产、股权、门票等分拆利润。这一台阶,考验的是投资商整体市场推广的能力;做好基础设施,谁都没问题,但整体运营商,市场运营决定一切。搞得好,子项目招商就把投资全部拿回来了,以后每年只是挣钱;如果转让公司,换算过来,资源可以1卖到5。

4、开展一期开发,再进行招商引资

这是以自我开发为引导,以一期开发的成功,来提升资源价值,目的是获得更大的转让收益;这样的开发,只能成功,必需突破市场,形成一期开发的现金流量最大化。我们给大多数投资商设计项目开发流程的时候,基于投资能力受限,一般会把一期开发现金流最大化作为一个原则;把最有收益能力的项目,放在一期,可以达到最大的升值效果。成功开发一期之后,可以卖掉项目,也可以招商引资进行二期开发。如果转让公司,换算过来,资源可以1卖到7。

5、组建队伍,进行独立开发

对于很多从事其他产业的投资商来说,下定决心进入旅游产业经营,并不容易。一旦决定自己开发经营,就必须以建立队伍、形成核心竞争能力为中心,把项目做好做大。在必要的时候,扩大经营,获取更多更好的旅游资源,建立旅游产业链的横向纵向扩展,也可以对旗下资源进行整合,资产运营及资本运营。这是最高的台阶,也是要求企业按照长期产业发展进行开发运营的台阶。在进入这一状态之后,资源已经转变成为项目,项目转变成为企业,企业形成了旅游业的可持续开发经营能力。这时卖掉企业,换算下来,资源可以1卖到10。如果将企业纳入资本市场,企业的升值还会更加显著。#p#分页标题#e#

在以上五级台阶中,前四级都把招商引资作为第一位的前提,以资源的高价出让为核心。最后以一种方案,则是以进入旅游产业为前提,追求可持续的发展目标。在这个杠杆结构中,企业盈利能力的整合,是最有价值的,但快钱的赚法则完全需要结合具体项目进行评价。

对于一般的投资商,我们建议,以最后台阶的心态进行项目开发,按照前四及台阶的可能性,进行操作。这样,力求尽早卖出好价钱,但随时准备自己开发经营,一杆子干到底,达不到盈利目标不出手。对于旅游资源开发来说,持续开发建设,最后的高盈利目标,是一定可以实现。


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