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旅游市场动态

温泉旅游地产发展研究

发布日期:2016-10-13
  相对于常规开发项目而言,旅游地产依托较强势的自然或人文资源进行开发,属于特殊的房地产发展项目。温泉旅游地产顾名思义就是依托温泉资源进行统筹开发的复合型地产。    

  一、温泉旅游地产特点    
  1.依赖资源    
  温泉资源的稀缺性与独特性,造成了整个项目对温泉资源的深度依赖。同时温泉作为整个项目的核心竞争力所在,是整个项目的卖点,其重要程度不言而喻。  
  2.配套先行    
  由于资源的地缘性因素,温泉旅游地产一般远离市中心,配套设施匮乏。而完善的配套设施是吸引客户的先决条件,因此,温泉配套的开发必须先行。    
  3.多元化发展    
  随着开发体量的扩大以及客户需求的多样化,温泉项目从单一化向多元化发展。温泉项目与其他产品组合,形成多项目、多业态发展态势。  
  (1)产品多元化    
  为了满足客户的多样性需求,项目在开发温泉产品的同时,逐渐融入其他产品,如商务产品、休闲产品、运动产品、娱乐产品等,以此丰富项目的产品线。各产品间紧密结合,形成互补。  
  (2)功能多元化    
  出于抗风险的考虑以及市场的发展趋势,温泉项目在实现传统的洗浴、疗养功能的同时,增加了会议、娱乐、度假、养生、居住等功能。温泉项目的功能日益丰富,部分项目已经脱离了温泉这一主体,加入高尔夫、游艇等高端消费的行列,使温泉旅游地产的内涵进一步丰富。  
  (3)资源多元化    
  温泉资源的季节性在一定程度上影响了项目的发展,为了解决这个问题,开发商一方面将温泉资源与项目地其他资源紧密结合,如太乙温泉与太乙观、太乙洞结合。另一方面人为地整合其他资源,增加项目的卖点,如咸宁碧桂园温泉城借景潜山国家森林公园。

  二、温泉旅游地产发展存在的问题    
  1.温泉旅游季节性强    
  温泉的资源属性导致温泉旅游存在很强的季节性,这对项目的运营产生了很大的影响。我们对广东、湖北的20家旅行社旅游线路进行调查发现,7月份有10家旅游社没有温泉旅游路线,3家旅行社不主推温泉线路,但可根据游客需求进行拼团。由此可见,7月份不推旅温泉游线路的旅行社比例达到了65%。    
  2.产品同质化严重    
  我们对广东、湖北等地8个温泉项目的调研发现,目前温泉项目的开发尚处于起步阶段。温泉地域集中度较高,特色不明显。大部分温泉旅游项目仍停留在洗浴、疗养阶段,如咸宁太乙温泉、惠州铁泉温泉、清远清新温矿泉等,产品同质化严重,差异性不强。    
  3.资源优势发挥不足    
  通过调研,我们发现,温泉旅游地产均强调其拥有的温泉资源的技术优势,但各个温泉住宅所承载的休闲方式和休闲品质却大同小异。大多以公用的温泉会所或温泉水疗中心区实现其温泉休闲功能。温泉休闲养生与住宅生活方式之间的关系没有进行深入研究,温泉资源开发深度不够,利用度低,未能很好地成为住宅增值要素。    
  4.产业链发展不充分    
  温泉休闲产业链覆盖面广,其下游出现了大量协作性很强的商业产业,如康复、养生、温泉消费品等,但在大部分温泉旅游地产中,未能体现其既有的横向协作性,没有围绕温泉休闲形成产业集群,温泉房地产的商业价值未能充分挖掘和应用。    
  三、温泉旅游地产运营现状    
  1.单纯以温泉作为引擎很难带动大盘开发    
  以太乙温泉为例,其以温泉旅游为核心,希望通过经营期期望带动度假物业的销售。但是通过实地考察,我们发现,其运营现状惨淡,游客量少,度假物业销售情况也很差。其地产分三期开发,一期为20000㎡的产权式酒店公寓,二期为60000㎡的精装温泉度假洋房,三期为20000㎡的度假山林别墅。目前一期200套公寓还剩9套未出售,均价在6000元左右,二期尚未施工,三期尚未拿地。咸宁三江温泉也存在同样的情况,物业销售惨淡。由此可见,单纯依靠温泉,很难带动大盘开发。    
  2.差异化策略可缓解温泉旅游地产发展瓶颈    
  在温泉产品同质化严重的情况下,走差异化路线无疑可在一定程度上缓解温泉项目发展的瓶颈,嘉鱼山湖温泉就是一个成功的案例。其不以温泉作为单一引擎,而是引入体验性产品,如水上娱乐项目、水上高尔夫、婚庆活动等,多产品联动,聚集人流。同时该项目市场定位准确,以中高端客户为目标市场,与该项目度假地产的消费群体吻合。            
  3.走综合发展道路是大势所趋  
  通过前面的分析,我们可以发现,单纯依靠温泉资源很难带动整个项目的发展,加上客户需求的多样性,走综合发展道路是温泉项目的大势所趋。珠海海泉湾是一个典型的案例。海泉湾在突出温泉特色的同时,形成了四大产品体系,八大主题区。四大产品体系分别为温泉养生度假产品、主题游憩度假产品、商务会议度假产品、主题表演产品。八大主题区为海洋温泉、海泉湾大酒店、神秘岛、渔人码头、梦幻剧场、健康体检中心、拓展训练营以及运动俱乐部(含高尔夫训练场)。产品类型丰富、功能齐全,形成较为丰富的旅游产业链,即满足了市场需求,又能创造较好的经济效益、社会效益和环境效益。从2006年开业至2012年年初,游客接待量已经超过1700万人次,综合发展使其快速聚集人流,提升知名度,炒热地块,为后期房地产开发做好铺垫。    

  四、温泉旅游地产运营模式    
  总结发现,温泉旅游地产主要存在以下三种运营模式:    
  1.温泉旅游为辅,房地产开发为主    
  这种运营模式下,温泉只是作为房地产开发的一个噱头,以地产为主,旅游仅仅是一个概念。以咸宁碧桂园温泉城为例,整个项目仅有一个五星级的温泉度假酒店和一座小型的温泉会所,其他地块均用作房地产开发。目前,物业销售达到5期,去年销售总额达到7亿元,去化率达到95%。            
  2.温泉旅游先行,带动房地产开发
  前期投入大量的资金进行旅游开发,通过旅游聚集人气,提升知名度,提高项目地块价值,为房地产开发做准备,如珠海海泉湾。海泉湾的开发节奏为,一期:投资25亿开发建设面积约1平方公里,由温泉中心、两座五星级酒店、12栋度假别墅、5栋蜜月套房、会所、康体中心、渔人码头与剧场、行政中心,以及配套建起的大型游乐园—神秘岛等建筑群体所组成。02年规划建设,06年正式营业。二期:拟投资15亿,温泉博物馆、温泉学院、高尔夫球场、热气球、人造海滩、自行车巡路和房地产项目将陆续建成,08年启动,预计三到五年完工,打造中国最大的以温泉为核心的休闲度假城。三期:三期开发将以独立公寓、多层公寓为主。            
  3.温泉旅游与房地产开发并重    
  这种模式下,旅游开发与房地产开发几乎同时进行,旅游与地产相辅相成,并肩作战,共同发展。通过旅游美化环境、聚集人流,提升地块价值。通过地产快速回笼资金,进一步为旅游开发服务。嘉鱼三湖温泉采取的就是这样运营模式。嘉鱼山湖温泉于2009年9月开始营业,其一期房地产也于2009年9月开盘。
 

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温泉旅游地产发展研究
  相对于常规开发项目而言,旅游地产依托较强势的自然或人文资源进行开发,属于特殊的房地产发展项目。温泉旅游地产顾名思义就是依托温泉资源进行统筹开发的复合型地产。    

  一、温泉旅游地产特点    
  1.依赖资源    
  温泉资源的稀缺性与独特性,造成了整个项目对温泉资源的深度依赖。同时温泉作为整个项目的核心竞争力所在,是整个项目的卖点,其重要程度不言而喻。  
  2.配套先行    
  由于资源的地缘性因素,温泉旅游地产一般远离市中心,配套设施匮乏。而完善的配套设施是吸引客户的先决条件,因此,温泉配套的开发必须先行。    
  3.多元化发展    
  随着开发体量的扩大以及客户需求的多样化,温泉项目从单一化向多元化发展。温泉项目与其他产品组合,形成多项目、多业态发展态势。  
  (1)产品多元化    
  为了满足客户的多样性需求,项目在开发温泉产品的同时,逐渐融入其他产品,如商务产品、休闲产品、运动产品、娱乐产品等,以此丰富项目的产品线。各产品间紧密结合,形成互补。  
  (2)功能多元化    
  出于抗风险的考虑以及市场的发展趋势,温泉项目在实现传统的洗浴、疗养功能的同时,增加了会议、娱乐、度假、养生、居住等功能。温泉项目的功能日益丰富,部分项目已经脱离了温泉这一主体,加入高尔夫、游艇等高端消费的行列,使温泉旅游地产的内涵进一步丰富。  
  (3)资源多元化    
  温泉资源的季节性在一定程度上影响了项目的发展,为了解决这个问题,开发商一方面将温泉资源与项目地其他资源紧密结合,如太乙温泉与太乙观、太乙洞结合。另一方面人为地整合其他资源,增加项目的卖点,如咸宁碧桂园温泉城借景潜山国家森林公园。

  二、温泉旅游地产发展存在的问题    
  1.温泉旅游季节性强    
  温泉的资源属性导致温泉旅游存在很强的季节性,这对项目的运营产生了很大的影响。我们对广东、湖北的20家旅行社旅游线路进行调查发现,7月份有10家旅游社没有温泉旅游路线,3家旅行社不主推温泉线路,但可根据游客需求进行拼团。由此可见,7月份不推旅温泉游线路的旅行社比例达到了65%。    
  2.产品同质化严重    
  我们对广东、湖北等地8个温泉项目的调研发现,目前温泉项目的开发尚处于起步阶段。温泉地域集中度较高,特色不明显。大部分温泉旅游项目仍停留在洗浴、疗养阶段,如咸宁太乙温泉、惠州铁泉温泉、清远清新温矿泉等,产品同质化严重,差异性不强。    
  3.资源优势发挥不足    
  通过调研,我们发现,温泉旅游地产均强调其拥有的温泉资源的技术优势,但各个温泉住宅所承载的休闲方式和休闲品质却大同小异。大多以公用的温泉会所或温泉水疗中心区实现其温泉休闲功能。温泉休闲养生与住宅生活方式之间的关系没有进行深入研究,温泉资源开发深度不够,利用度低,未能很好地成为住宅增值要素。    
  4.产业链发展不充分    
  温泉休闲产业链覆盖面广,其下游出现了大量协作性很强的商业产业,如康复、养生、温泉消费品等,但在大部分温泉旅游地产中,未能体现其既有的横向协作性,没有围绕温泉休闲形成产业集群,温泉房地产的商业价值未能充分挖掘和应用。    
  三、温泉旅游地产运营现状    
  1.单纯以温泉作为引擎很难带动大盘开发    
  以太乙温泉为例,其以温泉旅游为核心,希望通过经营期期望带动度假物业的销售。但是通过实地考察,我们发现,其运营现状惨淡,游客量少,度假物业销售情况也很差。其地产分三期开发,一期为20000㎡的产权式酒店公寓,二期为60000㎡的精装温泉度假洋房,三期为20000㎡的度假山林别墅。目前一期200套公寓还剩9套未出售,均价在6000元左右,二期尚未施工,三期尚未拿地。咸宁三江温泉也存在同样的情况,物业销售惨淡。由此可见,单纯依靠温泉,很难带动大盘开发。    
  2.差异化策略可缓解温泉旅游地产发展瓶颈    
  在温泉产品同质化严重的情况下,走差异化路线无疑可在一定程度上缓解温泉项目发展的瓶颈,嘉鱼山湖温泉就是一个成功的案例。其不以温泉作为单一引擎,而是引入体验性产品,如水上娱乐项目、水上高尔夫、婚庆活动等,多产品联动,聚集人流。同时该项目市场定位准确,以中高端客户为目标市场,与该项目度假地产的消费群体吻合。            
  3.走综合发展道路是大势所趋  
  通过前面的分析,我们可以发现,单纯依靠温泉资源很难带动整个项目的发展,加上客户需求的多样性,走综合发展道路是温泉项目的大势所趋。珠海海泉湾是一个典型的案例。海泉湾在突出温泉特色的同时,形成了四大产品体系,八大主题区。四大产品体系分别为温泉养生度假产品、主题游憩度假产品、商务会议度假产品、主题表演产品。八大主题区为海洋温泉、海泉湾大酒店、神秘岛、渔人码头、梦幻剧场、健康体检中心、拓展训练营以及运动俱乐部(含高尔夫训练场)。产品类型丰富、功能齐全,形成较为丰富的旅游产业链,即满足了市场需求,又能创造较好的经济效益、社会效益和环境效益。从2006年开业至2012年年初,游客接待量已经超过1700万人次,综合发展使其快速聚集人流,提升知名度,炒热地块,为后期房地产开发做好铺垫。    

  四、温泉旅游地产运营模式    
  总结发现,温泉旅游地产主要存在以下三种运营模式:    
  1.温泉旅游为辅,房地产开发为主    
  这种运营模式下,温泉只是作为房地产开发的一个噱头,以地产为主,旅游仅仅是一个概念。以咸宁碧桂园温泉城为例,整个项目仅有一个五星级的温泉度假酒店和一座小型的温泉会所,其他地块均用作房地产开发。目前,物业销售达到5期,去年销售总额达到7亿元,去化率达到95%。            
  2.温泉旅游先行,带动房地产开发
  前期投入大量的资金进行旅游开发,通过旅游聚集人气,提升知名度,提高项目地块价值,为房地产开发做准备,如珠海海泉湾。海泉湾的开发节奏为,一期:投资25亿开发建设面积约1平方公里,由温泉中心、两座五星级酒店、12栋度假别墅、5栋蜜月套房、会所、康体中心、渔人码头与剧场、行政中心,以及配套建起的大型游乐园—神秘岛等建筑群体所组成。02年规划建设,06年正式营业。二期:拟投资15亿,温泉博物馆、温泉学院、高尔夫球场、热气球、人造海滩、自行车巡路和房地产项目将陆续建成,08年启动,预计三到五年完工,打造中国最大的以温泉为核心的休闲度假城。三期:三期开发将以独立公寓、多层公寓为主。            
  3.温泉旅游与房地产开发并重    
  这种模式下,旅游开发与房地产开发几乎同时进行,旅游与地产相辅相成,并肩作战,共同发展。通过旅游美化环境、聚集人流,提升地块价值。通过地产快速回笼资金,进一步为旅游开发服务。嘉鱼三湖温泉采取的就是这样运营模式。嘉鱼山湖温泉于2009年9月开始营业,其一期房地产也于2009年9月开盘。
 
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