新时代背景下旅游地产的创新升级
新型城镇化在十八大以后已经成为大家共同关注的热门话题。改革开放以后，城镇化一直是中国发展进程中间非常重要的要素。我今天就新型城镇化的提出与以往的城镇化，旅游与城镇化之间的关系，以及旅游地产和新型城镇化的关系等方面发表一些看法。
一、解读新型城镇化
1、城镇化的发展阶段
城镇化是中国产业发展的一个核心动力。产业化的进程可以分为四个阶段： 1978年改革开放以后的最初的阶段以轻工业为主；1980年到1995年之间加工工业、外贸出口等是主线；1996年到2008年重化工产业是主线，2008年之后，金融危机对整个产业产生巨大震动，中国城市发展以政府加强的城市基础设施为带动，形成中国经济发展的推手；2012年之后，用什么带动整个经济增长，保持GDP7%的增长速度成为中国经济发展的很大问题。
2、新型城镇化的提出
首先是瓶颈问题。中国经济第一个季度7.7的GDP相对偏缓，经济成长高速期已经结束，中速期对整个中国经济来说有巨大压力，这个压力如何改变：继续依靠出口，继续依靠政府投资还是依靠内需拉动？结论非常明确：内需拉动。
其次是人口红利。这些年来地价及房价大幅度上涨制造了大量的财富效应，因为不动产的大幅度升值，可消费能力也大幅度提高。中国正在形成一个新的人口红利：中等收入阶层不断释放较大的消费能力，形成了以国内的大量消费需求带动的新型增长，这个增长称之为新人口红利。消费新人口红利是未来带动城镇发展和经济升级的最重要的要素。
第三，城市居民消费增长。消费增长除依靠个人收入增长之外，更多的还在于有效引导和发挥居民消费。其中特别是关于社会保障体系和每一个人的安全保障以及消费结构的变化。另一方面是城市化率的结构，城市化率和城市当中的一些问题都是对当前城市化发展和社会GDP发展影响最重要的问题。
第四，城镇化中约束因素。首先是土地约束。18亿亩的耕地红线，以及当前土地供应方式造成中国土地供应存在巨大问题，因此控制土地规模，控制土地放量模式，对于整个经济的成长是非常重要的要素。其次是生态约束。生态对于工业的选择产生了巨大的影响，化工业、重化工业、大型污染型工业、以及依靠污染环境而发展的企业都受到了巨大的约束，这种约束下只有低碳绿色生态企业才能更好发展。最后能源资源的约束。能源资源约束使得投资成本过高资源消耗大的产业受到很大的制约。
保持7%的持续经济发展需要大的内需释放作为动力，在这种增长要求下，两个因素对中国下一步的经济发展最为重要。第一是城市化率。这是中国能够保持7%以上增长十到二十年以上持续增长最重要的要素。第二是人的城市化，新型城市化不仅是让每一个人进城，更重要的是让他成为一个城市公民，拥有第二产业、第三产业和高端产业的能力、就业条件、教育机会等等社会福利待遇这样条件的市民。这样的情况下，新型城镇化具有极其重要的意义和作用，它将是中国未来综合发展结构中顶层设计的核心主题和最重要的一种运作方式。#p#分页标题#e#
3、城镇化的发展阶段及发展方向
中国的城镇化发展经历了三个阶段：以乡镇企业形式推动经济社会发展，我们把它的称之为城镇化的1.0版。1978年到1992年中国以乡镇企业为突破形成就地城镇化，它是二元结构下的城市化。乡镇企业的发展对于乡村型城镇化发展曾经产生了巨大的推动，但是乡镇企业本身没有真正能够成为可持续的产业发展架构。
第二种类型我们称之为2.0版，是在1992年以后到2010年，我们称之为大型工业园区与城市分裂型的发展结构。中国城市化里面涉及到的城乡关系、地籍户口关系、就地城镇化、城乡统筹以及产城一体等等问题，在产业发展与城市发展之间如何有效发展形成新的选择。这种新的选择，也就是我们城市化中新型城镇化的前提基础。
第三是3.0版，就是以泛旅游地产为依托，现代服务产业引导的产城一体化发展模式。现代服务产业即是产业，除了GDP拉动，它能带来较大就业，带来城市环境改善，城市品牌提升城市文化提升。产业成为新型城镇化的真正的推手。
服务产业是产业升级当中最重要的方向，产业和城市相结合形成产城一体化将是未来新型城镇化结合了动力结构和城市发展模式一体化的方向。在这个基础上，现代新型城镇化基本的方向是：产业是新型城镇化的基础，产城一体化是新型城镇化建设的高效路径，环境资源约束化是新型城镇化本质要求，最后城镇体系结构合理化是新型城镇化的典型特征。
二、旅游与城镇化关系
旅游是一种搬运，把人从客源地搬运到目的地，旅游吸引核是实现搬运的前提。对于旅游企业而言，旅游搬运把游客本质上是钞票搬运到目的地：游客不仅要买门票还要吃喝玩乐，所有这些消费构成了终端消费。由于旅游有终端消费的能力，也有了巨大的带动性。旅游引导的新型城镇化究竟有何不同？第一，解决三农问题。新农村建设的旅游新农村社区，是民俗接待社区，让农民在家里从事第三产业进行旅游服务。因此三农问题解决中间，旅游新农村能够解决农民产业和农村优化美化等等问题。第二是实现就地城镇化。旅游解决的城镇化是就地城镇化，它是本地人在本地就业最好的方式。第三是解决旅游生态问题。旅游是生态问题解决最好的方案。第四提升品质。旅游提升整个文化品质和社区品质。
对于旅游解决这些问题的能力，我们提出一套模式：旅游搬运游客形成旅游消费，通过旅游消费的放大出现的消费聚集结构，由消费聚集形成现代服务的产业聚集。旅游把游客带到一个地方形成的产业聚集带动了就业，带动环境改善，从而形成了城市化的基础，带动这个区域的城市化。这种形成的城镇化是我们称之为旅游带动的城镇化。#p#分页标题#e#
旅游带动的城镇化不局限于是观光旅游本身，而涉及到大量的传统产业，如林业、食品加工业、养生养老，以及文化产业，会议产业，体育产业等等，这些产业和旅游结合在一起，形成一种泛旅游的整合。以旅游产业为引擎的泛旅游产业集群，是未来城市产业发展的重要基础。旅游引导的新型城镇化，就是以旅游带动下的泛旅游产业集群为产业基础，由旅游带来的消费集聚直接推动的城镇化过程。
三、旅游地产和新型城镇化
旅游引导的新型城镇化进程中如何打造旅游带动下城市发展模式？可以概括为五方面：第一，城市的旅游化模式，大型城市要进行旅游升级；第二旅游城市建设模式；第三旅游小城镇建设模式；第四旅游综合体模式；第五旅游导向的新型农民农业社区。这五种模式是旅游引导的新型城镇化的主导模式，这些模式下形成不同的旅游地产运作方法。
做任何旅游区域整合开发，特别是旅游小镇开发，旅游城镇开发，旅游地产中间最重要的主流方式是什么？是综合体。旅游地产的绝大多数开发商是做旅游综合体开发，旅游综合体要满足政府促进产业的需要，满足集团，企业盈利的需要，最后要满足本地市民的需要，三个结合才能有效做旅游综合体。旅游综合体的核心是什么？首先旅游必须要有吸引核，其次旅游要达到的休闲聚集效应，最后形成规模特色城市化结构。如大雁塔北广场，典型的休闲聚集模式，通过休闲聚集多业态发展，形成自留人群，最后形成城市化结构。
打造旅游综合体，才可以销售住宅、酒店、客栈、商铺以及各种各样的娱乐化的房地产结构。高尔夫综合体是最典型的，滨海地产是发展最快的地产模式，温泉和养生结合和养老结合最重要的综合发展模式，温泉地产开发现在发展非常快，最重要的还是在于由温泉形成的养生能力，带动形成温泉小镇，带动温泉养老形成更大发展。最后一种模式，旅游带动的新农村社区模式。
旅游和地产之间的关系是非常丰富，旅游地产本身的发展具有很大的结构，包括土地开发，居住物业，商业物业和权益型地产，这四类地产远远超出我们常规思考的土地开发，特别是商业物业和权益类地产，比如说酒店产权，酒店时权，摊位，俱乐部等等，都是旅游地产的开发模式，在旅游地产之间形成巨大规模。总的来说：新型城镇化为我们未来在面向城乡统筹发展中间，运用旅游和泛旅游产业带动区域整合，带动区域开发，带动城市化开发，最后通过地产实现盈利发展，提供巨大空间和条件。
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